华润置地(1109.HK)核心净利润逆势增长，轻资产业务韧性凸显

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 e_StockInfo 2022 年 09 月 01 日 证 券研究报告•2022 年 中报点评 买入 （ 维持） 当前价： 32.25 港元 华润置地（1109.HK） 房 地产 目标价： ——港元 核心净利润逆势增长，轻资产业务韧性凸显 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：Wind 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 27.5-40.6 3 个月平均成交量(百万) 10.63 流通股数(亿) 71.31 市值(亿) 2,299.73 相 关研究 [Table_Report] 1. 华润置地（1109.HK）：经营逆势提升，构建“3+1”业务模式 (2022-04-01) [Table_Summary]  核心净利润逆势增长，财务状况持续优化。2022H1 公司实现营业收入 729 亿元（-1.1%），其中开发物业实现营业收入 594 亿元（-2.6%），投资物业（包括酒店经营）76.0 亿元（-8.2%）；实现归母净利润 106 亿元（-19.2%），主要是基于相对保守的资本化率预测，公司投资物业评估增值同比下降 49.8%，扣除投资物业评估增值后的核心净利润 102亿元，逆势同比增长 2.6%。财务方面，公司融资渠道畅通，在手现金充沛。2022H1公司以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式成功融资 151 亿元，综合加权平均融资成本 3.78%，处于行业低位。截至 2022H1 公司仅 26%有息负债一年内到期，在手现金及现金等价物 1164 亿元（+7.1%），净有息负债率 34.6%，“三道红线”稳居绿档。  开发业务销售下滑，聚焦高能级城市土储优质。2022H1 公司签约销售额 1210亿元（-26.6%），签约面积 587万方（-39.0%），顺利完成半年销售目标，签约均价 1.15 万元/平方米（+20.5%）。截至 2022H1，公司已售未结签约额 2328亿元，非并表已销售未结算签约额 1398亿元，其中于下半年结算的营业额合计1564 亿元。投资方面，同期公司新增权益土地储备 290万平方米。其中一二线城市投资占比 92%，并在合肥、佛山等地获取优质商业综合体项目。截至2022H1，公司总土地储备 6614万平方米，权益土地储备面积 4730万平方米，其中下半年总可售货源 4306亿元，85%位于一二线高能级城市，住宅产品占比71%。土地储备布局与结构优质，可保障本集团未来三年以上的发展需求。  商业运营业绩韧性强，物业管理成新增长点。1）不动产运营：2022H1 公司旗下购物中心零售额达 541亿元（+7.0%），新开张 6家购物中心，平均出租率高达 88.6%，公司购物中心/写字楼/酒店分别实现营业额 61.9/8.4/5.7亿元。除酒店业务受疫情冲击同比下降 22.7%外，剔除租金减免后购物中心和写字楼业务营收同比增长 14.2%/10.4%，大幅优于市场平均水平。2）物业管理：2022H1华润万象生活实现营业额 52.8亿元（+31.5%），归母净利润 10.4亿元（+33.5%）。  盈利预测与投资建议：预计公司 2022-2024年归母净利润复合增速为 7.5%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。  风险提示：商业拓展不及预期；地产销售回款不及预期；项目结算不及预期等。 指标/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 212827 225809 254750 282995 增长率 17.93% 6.10% 12.82% 11.09% 归属母公司净利润（百万元） 32401 32921 36727 40274 增长率 8.69% 1.61% 11.56% 9.66% 每股收益 EPS（元） 4.54 4.62 5.15 5.65 净资产收益率 ROE 14.30% 12.73% 12.48% 12.07% PE 6.33 6.13 5.49 5.01 PB 0.70 0.61 0.54 0.49 数据来源：Wind，西南证券 -40%-20%0%20%40%60%21-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08华润置地 恒生指数 仅供内部参考，请勿外传 华 润置地（1109.HK） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假 设 1： 2022-2024 年 由于公司物业销售业务结算节奏影响，结算金额增速分别 为5.0%/12%/10%，毛利率分别为 22.8%/22.0%/22.0%； 假设 2：2022-2024 年公司物业投资及管理服务规模增速分别为 5%/25%/25%，毛利率分别为 68.2%/68.2%/68.2%； 假设 3： 2022-2024 年 公司其他业务收入增速分别为 30%/10%/8%，毛利率分别为23%/23%/23%。 基于以上假设，我们预测公司 2022-2024 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2021A 2022E 2023E 2024E 销售已发展物业 收入 183861 193054 216221 237843 增速 17% 5.0% 12.0% 10.0% 毛利率 23.7% 22.8% 22.0% 22.0% 物业投资及管理 收入 15867 16661 20826 26032 增速 36% 5.0% 25.0% 25.0% 毛利率 68.2% 68.2% 68.2% 68.2% 其他 收入 12380 16094 17703 19119 增速 15% 30.0% 10.0% 8.0% 毛利率 22.6% 23.0% 23.0% 23.0% 合计 收入 212108 225809 254750 282995 增速 18% 6.5% 12.8% 11.1% 毛利率 27.0% 26.2% 25.8% 26.3% 数据来源：公司公告，西南证券 仅供内部参考，请勿外传 华 润置地（1109.HK） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 615273 604778 645397 684827