坚持城市深耕策略，销售排名稳步提升

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 8 月 31 日 公司投资评级 招商蛇口（001979.SZ）： 推荐|首次覆盖 坚持城市深耕策略，销售排名稳步提升 相对指数表现  事件 招商蛇口(001979)发布 2022 年中报，主要内容如下： 2022 年上半年公司实现营业收入 575.63 亿元，同比增长 28.90%，归母净利润 18.87 亿元，同比下降 55.61%，EPS 0.16 元。其中第二季度单季实现营业收入 387.62 亿元，同比增长 21.19%，归母净利润 14.43亿元，同比下降 59.70%。  核心观点 业绩同比下降，主要受毛利率下行、少数股东损益占比上升和投资收益下降影响。公司上半年归母净利润同比下降 55.61%，业绩同比下降主要受以下因素影响：1）公司综合毛利率由去年同期的 25.80%下降至 18.59%，2）少数股东损益占比由去年同期的 27.05%上升至52.91%，3）投资收益从去年同期的 26.06 亿元下降至 11.28 亿元。公司业绩的正向拉动因素主要包括营收提升、税金及附加/营收的比例下降、实际所得税税率下降等。 销售排名上升一位，14 个城市进入当地前十。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降，实现销售面积 487.51 万㎡，同比下降约36.71%，实现销售金额 1188.27 亿元，同比下降 32.86%。在行业景气不佳情况下，公司全口径销售额排名同比上升一位，从去年同期的第7 名上升至第 6 名。公司城市深耕战略收效明显，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共 14 个城市进入当地流量销售金额排名前十。 加强投资管控，坚定城市深耕策略。公司进一步加强投资管控，坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，拿地聚焦“强心 30 城”，深耕“6+10 城”。2022 年上半年，公司聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，累计获取土地 27 宗（去年同期为63 宗），新增计容建面 419.87 万平方米（去年同期为 883.56 万平方米），权益面积 264.51 万平方米（去年同期为 560.32 万平方米）。此外，公司积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。 财务健康度高，现金流管控良好。公司上半年末三道红线指标维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为 62.38%，未剔除预收账款的 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.08.30） 总市值（百万元) 114,151.70 流通市值（百万元) 114,136.21 52 周最高/最低（元） 17.06/9.01 52 周最高/最低 PE（倍） 14.25/4.55 52 周最高/最低 PB（倍） 1.59/0.92 52 周涨幅（%） 56.31 52 周换手率（%） 143.46 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40%-20%0%20%40%60%80%2021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08沪深300招商蛇口 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 资产负债率为 70.14%，净负债率 48.96%，现金短债比 1.48。公司加强现金流管控，上半年控制拿地支出，土地成本权益支出 233 亿元（去年同期 819.4 亿元），同比下降 71.56%，土地成本权益支出相当于今年同期权益销售额（606 亿元）的 38.45%，去年同期该比例为 49.42%。公司通过管控投资、加强回款，上半年经营性净现金流实现净流入。 债券发行利率屡创同行业新低，融资成本持续下降。公司上半年抓住 LPR 下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本下降显著，上半年综合资金成本 4.1%，较年初降低 38BP。公司上半年发行的 3 年期公司债券票面利率仅 2.9%，5 年期公司债券票面利率仅 3.4%和 3.5%。  投资建议 预计 2022-2024 年营业收入为 1741.40 亿元、1887.80 亿元、2046.63亿元，归母净利润为 108.71 亿元、117.25 亿元、128.97 亿元，EPS 为1.40 元、1.52 元、1.67 元，对应 PE 为 10.50 倍、9.74 倍、8.85 倍，公司信用优势突出，土储资源丰厚，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 1.31 1.40 1.52 1.67 净利润增长率 -15.35% 4.81% 7.86% 10.00% 市盈率（倍） 11.27 10.50 9.74 8.85 EV/EBITDA(倍) 8.53 5.16 5.48 4.81 EV/销售收入(倍) 1.30 0.86 0.88 0.81 PE/G（倍） — 2.18 1.24 0.89 市净率（倍） 1.08 1.01 0.90 0.80 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 8 月 30 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 9 4.风险提示 ...............................