房地产行业2022年9月投资策略：销售复苏放缓，静待放松加码

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年08月29日超 配房地产行业 2022 年 9 月投资策略销售复苏放缓，静待放松加码核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-5 年期 LPR 降低 15bp，“保交楼”举措持续推出》 ——2022-08-22《LPR 下调点评-“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待》——2022-08-22《统计局 7 月房地产数据点评-淡季修复速度减缓，静待政策效果显现》 ——2022-08-15《房地产行业双周报-多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管》 ——2022-08-09《房地产纾困措施点评-“保交楼”措施提高地产股债“下限”》——2022-08-08行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。7 月销售放缓，2022 年 1-7月商品房销售额累计 75763 亿元，同比-28.8%，较前值收窄 0.1 个百分点；销售面积累计 78178 万平方米，同比-23.1%，较前值扩大 0.8 个百分点。单月值同比降幅扩大，2022 年 7 月商品房销售额 9691 亿元，同比-28.2%，较前值扩大 7.4 个百分点；销售面积 9255 万平方米，同比-28.9%，较前值扩大 10.6 个百分点。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回暖趋势平缓，截至 2022 年 8 月 26 日，30 城商品房成交面积为 9597 万㎡，同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。政策面上，包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台。此外，需求端政策也在持续发力，如 5 年期 LPR 降低 15bp 至 4.3%，福州房贷首付比例下调，南下调二套住房公积金贷款首付比例并推出二手房“带押过户”模式，江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售，南京、苏州、无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策等。在销售复苏缓慢的背景下，需求端放松加码仍然值得期待。板块：估值仍处较低水平。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 4.1%，跑输沪深 300 指数 1.1 个百分点，在 31 个行业中排第 24 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.3 倍，比 2019 年 1 月 3日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 21.3%，比 2021 年估值水平（10.2倍动态 PE）低 26.7%，估值仍处较低水平。投资策略：销售复苏放缓，静待放松加码。当前销售回暖动能仍显不足，基本面再趋悲观，市场将重回政策博弈主线。“保交楼、稳民生”的地产纾困政策的出台，提升了地产股债的“下限”，与此同时需要期待需求端更有力政策推出的效果，销售复苏的节奏与程度决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，9月推荐保利发展、滨江集团、绿城中国、贝壳-W。风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出..........................................................................4板块：估值仍处较低水平..................................................................................................................6投资策略：销售复苏放缓，静待放松加码......................................................................................7风险提示..............................................................................................................................................7免责声明..............................................................................................................................................8仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比增速...........................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比增速...........................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比增速.......................................................................................................................4图4： 商品房销售面积单月同比增速.......................................................................................................................4图5： 300 城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）......................................................................... 5图6： 百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）........................................................................ 5图7： 3