房地产行业研究：LPR如期下降，改善需求或更受益

- 1 -敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn LPR 如期下降，改善需求或更受益 事件 2022 年 8 月 22 日，中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从 3.70%下调至 3.65%，降幅 5BP；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从 4.45%下调至 4.30%，降幅 15BP。评论 五年期 LPR 降幅符合预期，首套房贷利率下限至 4.10%。本次五年期 LPR 下降 15BP 的幅度与 2022 年 5 月相同，而本月 MLF 利率下调 10BP 已经放出了此次 LPR 降息的预期，同时我们在 2022 年 6 月外发的《枯木逢春，寻找分化中的机遇》地产中期策略内已经预测房贷利率有望进一步下调，此次 LPR 下降符合预期。2021 年 12 月以来，信贷暖风频频释放，央行持续降息，1 年期 LPR 从 2021 年 11 月的 3.85%降至当前3.65%，降幅 20BP；5 年期 LPR 从 2021 年 11 月的 4.65%降至 4.30%，降幅 35BP（其中 2022 年 5 月和 8月均下降 15BP），非对称降息明显，此次下调 LPR 后首套房贷利率的下限至 4.10%，二套房贷利率下限至4.90%，再次体现了中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。前期降息效果不明显，市场销售仍待恢复。2021 年末至今的降息推动了房贷利率的下降，据贝壳研究院数据，2022 年 7 月全国百城首套房贷利率为 4.35%，较 2021 年 10 月高点下降 137BP（尤其在 5-7 月三个月内下降 82BP）；百城二套房贷利率为 5.07%，较 2021 年 10 月高点下降 91BP，放款周期也大幅缩短至 1 个月以内。但当前房贷利率下降对市场销售的提振效果尚不明显，房企违约频出与竣工交付事件叠加的负面影响较大，2022 年 1-7 月全国商品房销售金额同比下滑 28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑 49.3%，在房企融资困难的背景下，销售回款是多数房企的唯一资金来源，保销售复苏是行业稳定发展的关键。未来政策须协同发力提振信心，供给侧稳预期，需求侧促消费。我们在地产中期策略报告中对标 2014-2016年的宽松周期，预计本轮首套房贷利率最低或至 4.0%，与降息后的下限 4.10%有 10BP 的空间，信贷端后续的宽松空间或有限，须在供给侧有更多稳定市场信心和预期、在需求侧有更多促进居民购房消费的协同宽松政策落地。近期在供给侧，各地方政府和中央部委积极推进“保交楼”，设立纾困基金（通常有安全退出机制，优先选择盘活后有富余资金的项目）、AMC 帮扶出险房企、探讨通过中债增信方式支持民营房企融资等，在需求侧高能级城市调控也有松动，如南京、苏州、无锡取消认房又认贷，上海临港限购放松等，股票市场对此以及未来的政策也有一定预期。我们认为未来供给侧在保交付的同时，保市场主体的措施或将增加（重点或是未出险民企），企业稳定是市场信心和预期恢复的基础，而需求侧尤其是一线和强二线城市的宽松将持续落地，引领市场复苏。预计宽松政策更加利好改善/臵换需求，优质房企或率先受益。我们在外发报告《南京取消认房又认贷，促进改善需求释放》中已经说明未来而更多的政策是对改善需求限制的宽松，LPR 下降对首套房和二套房的购买均有利好，此外二手房对新房的分流更能提高臵换改善客群的购买力。而在供给侧的措施更多偏向项目层面的保交付，即使有对房企主体的支持，基于安全性考虑，资金也更加偏爱经营相对稳健的未出险房企。因此我们再次强调主打改善型产品、且能在当前保持一定拿地强度的房企更能受益于政策宽松的观点。投资建议 五年期 LPR 的下降再次表明中央稳定房地产市场的决心，预计未来供需协同发力的政策将持续落地，更加利好改善需求和优质房企。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 08 月 22 日资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：LPR 品种历史走势图 .........................................................................3 图表 2：百城银行房贷利率及放款周期走势.....................................................3 图表 3：全国商品房销售金额累计同比及单月同比 ..........................................3 图表 4：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比 ..........................................3 图表 5：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序.................................................3 图表 6：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序 ..............................................3 图表 7：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................4 图表 8：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 9：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 10：覆盖公司估值情况 ...........................................................................5 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：LPR 品种历史走势图 图表 2：百城银行房贷利率及放款周期