房地产行业地产天天见(第25期)：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 22 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《地产天天见（第 19 期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？》 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 25 期） 当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？ 【每日一问】 当前青年失业率创历史新高，就业总量压力和结构压力依然存在。2021 年 10 月-2022 年 4 月我国城镇调查失业率不断走高，5-7 月环比有所回落，但仍然高于去年同期水平。从国际比较来看，我国失业率目前也处于较高水平，6 月我国 5.5%的失业率高于同期美国（3.6%）、日本（2.7%）、韩国（3.0%）、新加坡（2.1%）、澳大利亚（3.4%）、英国（3.9%）、德国（5.2%），低于法国（7.2%）和欧盟 27 国整体（6.0%）。7 月全国城镇调查失业率为 5.4%，比上月下降 0.1 个百分点。其中，25-59 岁成年人失业率为4.3%，16-24 岁城镇青年人失业率为 19.9%。就业形势总体稳定，但是 16-24 岁城镇青年人失业率再创新高，是自 2018 年 1 月该指标公布以来的最高纪录。16-24 岁城镇青年人失业率从今年 3 月的 16％开始大幅提升，已经连续 4 个月创新高。4 月、5 月、6 月分别为 18.2%、18.4%、19.3%。7 月再上升 0.6 个百分点达 19.9%。7 月全国失业率总体水平还是高于上年同期，青年人失业率仍然处于历史较高水平。国际经验表明，青年失业率是要高于平均失业率的，一般是两倍左右。而我国青年失业率与整体失业率的比值从 2022 年 4 月开始不断攀升，7 月达 3.69X，为历史最高值。今年应届毕业生人数创历史新高达到1076 万人，比去年增加 167 万人，随着毕业季的到来，大学毕业生集中进入劳动力市场，可能会进一步加重就业压力。 青年人失业率高，一方面企业受疫情冲击，生产经营困难，大规模裁员和招聘面试机会减少加剧就业竞争，吸纳就业能力有所下降。尤其是青年人就业占比较高的第三产业恢复缓慢，制约了青年人就业。智联招聘发布的 2022Q2《中国就业市场景气报告》显示，今年二季度招聘需求人数环比仅增 7.7%，而求职端投递人数增长 24.2%，求职人数增速高于需求；招聘需求人数虽同比增加 6.9%，但求职申请人数同比增幅高达 65.6%。另一方面，青年群体初次进入劳动力市场，普遍面临摩擦性失业困境。青年人进入到劳动力市场，目前更多倾向于稳定性比较强的岗位，求职期待和现实岗位需求存在落差，劳动者想要工作与得到工作之间的时间消耗造成的失业。 从我国的历史数据来看，失业率不能直接影响房地产市场的量与价。房地产市场的量与价的影响因素较多，有经济因素、政策因素、供求关系等等。不过当失业率超过政府目标值时，房价与商品住宅销售通常上涨乏力，失业率一定程度上对房地产市场景气度产生影响，但并非核心因素。2020 年 2 月城镇调查失业率为 6.2%、2022 年 3-5 月城镇调查失业率分别为 5.8%、6.1%、5.9%，高于当年政府工作报告中的失业率目标值（2020 年为 6.0%以内，2022 年为 5.5%以内），这与疫情影响下经济下行有关，同期也伴随着房地产市场的量价齐跌以及新增居民中长期贷款的下行。一方面，失业率大幅提升或对居民未来就业和收入预期产生负面影响，购房意愿会有所下降，房地产市场的景气度或面临下行压力。另一方面，稳定的工作和收入是银行审批贷款时最重要的考虑因素，失业率提升或意味着部分人群难以获批房贷，购房能力也会有所下降。 在经济不景气的大背景下，青年人口的购房意愿和购房能力或受到失业率高企影响。在 2018 年全球购房者平均年龄的调查报告中显示，我国以 27 岁的年龄成为全球首次购房平均年龄最小的国家，购房年轻化趋势显著。根据腾讯数据实验室 2018 年公布的数据显示，年轻人购房比例上升，按照年龄划分，我国购房人群中 21-26 岁占比 7%，26-30 岁占比 20%，31-35 岁占比 22%，36-40 岁占比 16%，41-45 岁占比11%，46-50 岁占比 8%，51 岁及以上占比 12%。我国当前失业率高企的青年人口在购房人群中的占比超过 7%，在当前经济不景气的大背景下，失业率高企或对这部分购房人群的购房意愿与购房能力产生一定负面影响。 从我国结构数据来看，2020 年失业率较高的省份为辽宁、重庆、云南、宁夏、福建城镇登记失业率分别为 4.61%、4.49%、3.92%、3.92%、3.82%，较低的省份为湖南、北京、广东、新疆、青海，分别为 2.74%、2.56%、2.53%、2.39%、2.13%。从失业率变化来看，2020 年重庆、北京、湖北失业率上升幅度较大，较2019 年分别提升 1.87、1.26 和 0.91 个百分点。2020 年一线、二线、三四线城市城镇登记失业率均值分别为 2.81%、3.02%和 2.59%，较 2019 年分别提升 0.52、0.43 和 0.22 个百分点。失业率较高的城市为丹东、锦州、重庆、昆明、贵阳，城镇登记失业率均超好过 4%。结构数据上同样印证了我们的观点：失业率变化、房价涨幅、商品住宅销售面积增速未见明显相关性，失业率不直接影响房地产市场的量与价。 【今日收评】 从大