策略周聚焦：对比过往十年，地产股的春天等多久

证券研究报告·策略报告·策略周评 东吴证券研究所 1 / 15 请务必阅读正文之后的免责声明部分 策略周评 20220821 对比过往十年，地产股的春天等多久 ——策略周聚焦 2022 年 08 月 21 日 证券分析师 姚佩 执业证书：S0600520090005 yaopei@dwzq.com.cn 证券分析师 陈李 执业证书：S0600518120001 021-60197988 yjs_chenl@dwzq.com.cn 证券分析师 邢妍姝 执业证书：S0600521030001 xingys@dwzq.com.cn 证券分析师 马浩然 执业证书：S0600522070004 mahr@dwzq.com.cn 研究助理 丁炎晨 执业证书：S0600121070063 dingyc@dwzq.com.cn 相关研究 《【东吴策略】内资偏成长，外资加汽车——市场温度计》 2022-08-15 《对比 13-15，中小成长几分似从前？——策略周聚焦》 2022-08-14 《【东吴策略】外资大幅加仓消费——市场温度计》 2022-08-08 [Table_Summary] 报告要点 ◼ 伴随房地产救市政策加码，市场对地产板块关注度提升，复盘历史上三段典型的地产行情：12/11-13/1、14/11-15/1、17/12-18/1，触发因素：①地产基本面数据企稳回升；②全国明确放松地产+超预期货币宽松；③经济复苏背景下的估值修复。 今年类似 2014 年，货币宽松的条件已具备，行情触发需要地产政策宽松配合。大小盘风格极致分化会触发银行地产等大盘价值反弹，但当前分化程度不高，尚不构成行情启动的触发因素。 ◼ 复盘：地产行情启动的三条路径。①2012 年底：地产基本面企稳回升是主因，地产与货币宽松不明显。地产政策：全国层面未放松，地方陆续松绑公积金贷款政策，地产政策并非年底行情启动的直接原因。宏观政策：2012 上半年持续宽松，下半年中性，银行地产对货币宽松无明显反应。地产基本面改善和经济预期修复是 12 年底地产反弹主因；②2014年底：全国地产政策放松+超预期降息是主因，基本面持续下行。相比2012 年底的地产基本面回暖，2014 年地产销售、投资等基本面数据持续下行，引发这波行情的催化剂非常明确，9/30 央行放松首套房认购标准标志全国层面地产政策转向宽松，11 月超预期降息则直接开启了年底银行地产的上涨行情；③2017 年底：棚改支撑基本面，地产估值洼地填补。地产政策偏紧，但棚改支撑基本面，市场热度从一二线传导至三四线城市，年底地产行情启动的核心因素在于地产股的估值修复。 ◼ 今年地产股能否归来：货币就位，行情触发需地产政策配合。①今年类似 2014 年，货币宽松条件已具备，行情触发需要地产政策宽松配合；②地方层面放松地产不是触发趋势性行情的因素，不能形成政策转向的市场共识；③大小盘极致分化会触发金融地产等大盘价值反弹，历史上估值、成交额比值（小盘/大盘）突破过去三年均值+2 倍标准差时风格切换，当前估值比接近过去三年均值，成交额比值接近均值+1 倍标准差，尚不构成触发因素；④如何择时：可以适当左侧布局，待地产政策出台后再出手也不迟，此前预计中小盘仍将继续占优，详见前期报告《对比 13-15，中小成长几分似从前？》；⑤当前地产估值高位，纯粹估值修复弹性不大；假设大小盘风格持续分化突破三年均值+2 倍标准差阈值，全国层面地产政策偏中性（全国地产纾困基金等托底措施），则地产股可能弱反弹；⑥若出现更多一线城市放松地产政策，或全国层面放松限购限贷等销售端政策宽松，参考历史类似情境地产板块涨幅 30%左右。。 ◼ 历次地产行情中，机构赚钱效应不明显。①地产行情中公募赚钱效应不明显，虽然三次典型的地产行情中，公募都明显加仓了银行地产板块，但收益率中位数较沪深 300 超额收益-10%左右，跑赢沪深 300 的占比不足 10%。②地产行情中收益居前的基金经理此前一年超配银行地产，超额收益并非来自“博弈式”的加仓，选取每段银行地产行情中收益率前 30 的主动偏股型公募基金，多数为之前就一直超配银行地产板块。 ◼ 风险提示：全球疫情蔓延风险、疫苗有效性；宏观经济增长不及预期；历史经验不代表未来。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 策略周评 2 / 15 内容目录 1. 复盘：地产行情启动的三条路径 ...................................................................................................... 4 1.1. 2012 年底：地产基本面企稳回升是主因，地产与货币宽松不明显..................................... 5 1.2. 2014 年底：全国地产政策放松+超预期降息是主因，基本面持续下行 .............................. 7 1.3. 2017 年底：棚改支撑基本面，地产估值洼地填补................................................................. 9 2. 今年地产股能否归来：货币就位，行情触发需地产政策配合 .................................................... 11 3. 历次地产行情中，机构赚钱效应不明显 ........................................................................................ 13 4. 风险提示 ............................................................................................................................................ 14 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 策略周评 3 / 15 图表目录 图 1： A 股三轮典型地产行情 ............................................................................................................... 5 图 2： 2012 年地方政府放松地产政策.................................................................................................. 6 图 3： 2012 年 5、6、7 月连续降准降息，市场无明显反应.............................................................. 6 图 4： 12 年底地产基本面数据好转..................