公司信息更新报告：销售恢复较弱，拿地力度显著提升

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/9 保利发展（600048.SH） 2022 年 08 月 09 日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/8/9 当前股价(元) 15.13 一年最高最低(元) 19.88/10.58 总市值(亿元) 1,811.13 流通市值(亿元) 1,811.13 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 58.53 股价走势图 数据来源：聚源 《营收结算增长，经营保持稳健—公司信息更新报告》-2022.7.15 《销售表现优于行业，投资拿地信心增强—公司信息更新报告》-2022.7.11 《市场整体恢复较弱，公司经营保持稳健—公司信息更新报告》-2022.6.13 销售恢复较弱，拿地力度显著提升 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布 7 月销售情况简报，公司 7 月拿地力度有明显改善，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计 2022-2024 年保利发展归母净利润分别为 264.8、281.4、324.7 亿元，EPS分别为 2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应 P/E 估值分别为 7.3、6.9、6.0 倍，维持“买入”评级。  7 月销售环比稍有下降，同比恢复依旧偏弱 2022 年 7 月，公司实现签约面积 206.88 万平方米，同比减少 33.86%；实现签约金额 330.01 亿元，同比减少 21.72%。2022 年 1-7 月，公司实现签约面积 1514.19万平方米，同比减少 23.68%；实现签约金额 2432.21 亿元，同比减少 25.70%。相较 6 月，公司 7 月单月销售环比稍有下降，同比降幅修复依旧不明显。行业整体恢复偏弱依旧是制约公司销售的核心原因。当前市场需求依旧偏弱，居民购房信心不足，随着未来房企纾困政策的落地，行业停工现象有望显著改善，缓解购房者对购买期房的担忧，但市场的全面恢复仍需时日。  公司拿地力度提升明显，测算毛利率水平可观 7 月公司拿地力度提升明显，公司 7 月新增上海、成都、宁波、佛山等 14 个项目，对应总规划容积率面积 138.95 万方，总土地成交价款 287.75 亿元，同比下降 37.06%，但环比提升 57.95%；权益地价 174.54 亿元，同比增长 6.54%，环比增长 92.45%。公司 1-7 月累计新增土地规划容积率面积 555.27 万方，对应土地总价 909.16 亿元，权益地价 575.66 亿元。公司 1-7 月拿地金额与销售金额之比为 24%。根据我们测算，公司 7 月新增 14 个项目中有 11 个项目的毛利率水平高于 20%，土地市场竞争格局持续改善。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 6.7 7.1 7.3 6.9 6.0 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%0%30%60%90%2021-082021-122022-042022-08保利发展沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/9 目 录 1、 7 月销售环比稍有下降，同比恢复依旧偏弱 .......................................................................................................................... 3 2、 公司拿地力度提升明显，测算毛利率水平可观 ..................................................................................................................... 4 3、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 附：财务预测摘要 ............................................................................................................................................................................ 7 图表目录 图 1： 保利发展 7 月签约面积同比减少 33.86% .......................................................................................................................... 3 图 2： 保利发展 7 月份签约金额同比减少 21.72% ................................................................