2022中国主要城市住房空置率调查报告

1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。核心观点13.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。3近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。数据显示，我国整体上并不缺房子。2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。一些专家认为，我国的城市化仍在加速。许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。那么，各个城市的住房情况到底如何？作为反映一个区域住房供给和需求是否平衡的重要指标，关于住房空置率的讨论显得至关重要。住房空置率不仅是我们了解房地产市场情况的重要依据，也是在当下“因城施策”、“一城一策”的大背景下，各城市制定房地产相关政策、落实城市主体责任的重要参考。为了回答以上这些问题，我们对全国重点城市进行了住房空置率调研，旨在横向比较各城市的住房空置现状，及未来的市场潜力，为购房者、机构及政府决策提供依据。2022年中国主要城市住房空置率调查报告 2022年中国主要城市住房空置率调查报告 4从国际研究实践来看，目前尚未形成对空置房和住房空置率定义的国际标准。各国（地区）住房空置率的计算方法基本相同，即调查时点一国或地区的空置住房单位占全部住房单位的比重。但各国（地区）对空置住房的定义及范围略有差异，联合国对空置住房给出的定义是，在普查或调查时点上，没有人口入住记录的房子为空置住房。梳理各国（地区）空置房调研方法，普遍将无人员实际占有或居住的房屋判断为空置房。 从国内空置率调研实践来看，权威部门未曾披露存量房产空置率情况。统计局公布的商品房待售面积与国际上的空置面积不是一个概念。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心采用抽样入户调查方法，将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，并将家庭拥有或已购买未装修、在装修、待拆迁、期房和在建住房也纳入为空置住房，结果显示2017年一线城市住房空置率为16.8%，二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%。基于以上梳理发现，国内尚未有报告公布单个城市的空置率数据，缺少城市之间的横向比较且没有最新的住房空置率分析。为了弥补这一不足，我们基于贝壳的业务特点，充分发挥经纪人深耕社区的优势，选取高级别经纪人（入职三年及以上）对业务范围内的小区进行摸底调研，旨在掌握空置房屋的数量，获得较为准确的空置率数据。本报告的主要创新点有两方面：一是，首次公布国内28个大中城市的空置率一、住房空置率的定义2022年中国主要城市住房空置率调查报告 51. 少数城市住房空置率处于合理区间，总体住房空置率过高据贝壳研究院统计，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。深圳、北京、上海空置率最低，在7%以下；南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率最高，在15%以上。二、住房空置率现状数据；二是，从微观和宏观两个角度分析了住房空置率的影响因素，在小区维度做出更细的空置率分析。贝壳研究院住房空置率调研方法：1.调研范围：28个大中城市，覆盖一二三线。2.调研周期：2022年6月20日—2022年7月10日。3.调研问卷：5万份。4.样本小区：3万个。5.空置房定义：3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入）。6.城市住房空置率：将样本小区的空置户数、小区总户数分别加总，空置户数/总户数即为城市住房空置率。2.1 主要城市住房空置率概况6图： 重点城市住房空置率概况0%5% 5%9%8%20%13%19%10%15%20%25%深圳 北京 上海 广州 厦门 天津 大连 苏州 济南 青岛 南京 宁波 长沙 成都 杭州 东莞 沈阳 昆明 郑州 西安 合肥 武汉 重庆 南昌 无锡 南通 佛山 廊坊一线城市二线城市三线城市数据来源：贝壳研究院2022年中国主要城市住房空置率调查报告 住房空置率的区域差异通常意味着房地产市场发展的区域潜力差异。住房空置率相对较低的城市，房地产市场发展空间较大；反之则住房供给相对过量。通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。72022年中国主要城市住房空置率调查报告 2. 住房空置率感受指数显示上半年大部分城市空置情况正在改善参考央行每季度开展的城镇储户问卷调查中关于收入/就业感受指数的定义，我们构建经纪人空置率感受指数。上半年，廊坊、郑州和深圳等6城市空置率感受指数低于50%，表明其住房空置率上升；其他城市空置率感受指数高于50%，包括北京、上海、合肥和成都等热点城市，意味着这些城市住房空置率下降。相关性分析显示住房空置率变动方向与市场交易量修复趋势一致，这意味着短期来看，影响空置率变化的主要因素是房产市场繁荣度。3. 非自愿空置的主要原因是房屋品质不佳导致出租困难本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有：①业主拥有多套住房，对房屋空置持无所谓的态度；②度假房，业主偶尔会有居住需求；③业主异地工作，未来考虑入住，暂时空置。非自愿空置是指由