地产天天见（第12期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 3 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 11 期）：Q2 公募基金对地产持仓的变化如何》20220802 《地产天天见（第 10 期）：AMC 对房企纾困的作用到底有多大？》20220801 《地产天天见（第 9 期）：房企近期的偿债压力到底有多大？》20220729 《地产天天见（第 8 期）：海外房屋预售制度是怎样的？我国该如何借鉴？》20220728 《地产天天见（第 7 期）：我国商品房预售制度真的走到尽头了吗？》20220727 《地产天天见（第 6 期）：今年首批集中土拍的最大赢家是谁？》20220726 《地产天天见（第 5 期）：房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？》20220725 《地产天天见（第 4 期）：房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？》20220722 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 12 期） 土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？ 【每日一问】 我国 2020、2021 年国有土地使用权出让收入分别为 8.41、8.71 万亿元，同比分别增长 15.9%和 3.5%。以国有土地出让收入/(地方公共财政收入+地方政府性基金收入)来衡量地方土地财政的依赖程度，整体土地财政依赖度分别为 44.3%和 42.5%。 我们统计的 92 个城市 2020 年平均土地财政依赖度为 46%。其中一线城市 34.3%，二、三四线城市基本相当，为 45.8%和 46.2%。一线城市除广州，其他三城土地财政依赖度均在 30%以下，财政收入来源较为多样化。 八成的省会城市土地财政依赖度都在中等以上。省会城市土地财政依赖度均值为 44.9%，其中土地财政依赖度较高的有：南宁（61%）、长春（60%）、贵阳（58%）、南昌（56%）、广州（56%）、西安（56%）、南京（53%）、福州（52%）、武汉（52%）。我们认为省会城市土地财政依赖度相对不低与集中效应有关，土地规划和出让方面有更充足的动力。例如贵阳、南京、广州、福州、武汉等，虹吸效应较强的省会城市通常会扩大或新增开发区，增加土地供给，因此土地财政的依赖度都不低。 我们发现土地财政依赖度高的城市有以下共性： 1) 城镇化较高或近几年平均提升速度较快的城市：土地财政占比较高的多在城镇化加速发展过程中，主要依靠土地财政收入来推动城市发展。21 年 64 个样本城市中城镇化率大于 80%的城市土地财政依赖度均值为 44%，而小于 80%的为 48%。31 个样本城市中，十年平均城镇化率增速超过 1 个百分点的城市，土地财政依赖度均值为 51%，高于城镇化提升速度较慢的城市（44%）。 2)产城发展不匹配的城市：产业发展能够为政府带来可观的税收收入，而城市发展带来的是土地出让金收入。土地依赖程度高根源在于产城发展不匹配。三产占比与土地财政依赖度呈一定反向关系，转型为以三产为主的城市通常城镇化进程达到较高水平，各类服务业创造了更高的税收收入，土地财政依赖度也相对更低。三产占比大于 65%的城市土地财政依赖度均值仅 39%，而三产占比小于 45%的高达 51%。而二产占比与土地财政依赖度呈一定正向关系，以制造业为主的城市通常处于城镇化高速发展时期，同时用地规模和政府投资力度也大于三产，因此土地财政依赖度相对较高。二产占比大于 45%的城市土地财政依赖度均值高达 57%，而占比小于 30%的仅 35%。 3)土地财政依赖度与房价平均涨幅呈现明显的“V”型。近几年复合增速超过 10%的和低于 5%的城市都比较依赖土地财政。17-21 年商品房销售均价年复合增速>10%、5~10%、<5%的城市对土地财政依赖度分别为 51%、43%、51%。房价增长较慢的城市，住房需求相对匮乏，通常是基本面相对较差的城市，较为依赖土地财政，例如长春、珠海、汕头。而像中山、广州、常州、东莞、长沙、武汉、成都、西安、湖州等过去五年商品房销售均价年复合增速均超过 10%，均值为 51%。 4）城市房地比与土地财政依赖度呈一定的正相关性，当城市拿地利润空间较大时，房企更有动力参与，相对而言卖地收入也相对更有保障，土地财政依赖度相对更高。20 年房地比<3.5、3.5~5.5、>5.5 的城市土地财政依赖度分别为 42%、47%、48%。 5)市政建设规模较大的城市：当市政建设超过公共财政承担能力，通常都会加大土地出让力度。通常有阶段性的，比如杭州筹备亚运会，连续两年国有土地出让金都较高，为城市建设提供资金来源。 我们认为土地财政依赖程度高，对于城市的发展来说，具有双面性。我们认为要避免土地财政依赖度持续较高，如果短期因城市建设增高，那么是对城市发展起到了积极的作用。但若持续居高，且对 GDP增长的推动作用也不显著，就需要考虑城市发展的长期状况，同时，当未来当土地市场热度大幅下降的时候，如何去维持这一庞大的财政收入就成了问题，财政或面临较大的缺口，如果通过大幅降价供地又会使得房价下挫，将会面临严峻的可持续性发展以及财政收入转型的问题。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 3 日）申万房地产板块下跌 2.33%，相对沪深 300 收益率为-1.36%；恒生地产板块下跌 0.74%，相对恒生指数收益率为-1.14%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企跌幅均值分别为 2.24%、1.15%、1.36%。地产板块持续走弱，一方面市场对地产行业整体信心仍然不足，行业基本面暂未出现明显的复苏，房企的资金链持续紧绷；另一方面，8 月迎来下半年的第二个偿债高峰月，房企暴雷危机弥漫，叠加中报期信心不足。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为-2.90%，排名前三是华侨城 A、金科股份、绿地控股，跌幅分别为 1.11%、1.65%、1.97%。主流内房股今日涨跌幅均值为-