房地产及物管行业22年第29周周报：新房成交环比回升，按揭利率接近下限

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 22 年第 29 周周报 新房成交环比回升，按揭利率接近下限 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：青岛全域放松限售，多地表态全力“保交楼”。本周池州、韶关等地下调首付比例，青岛全域放松限售，深圳推出人才共有住房，平顶山、咸阳、遂宁、济南历城区作出表态，宣布要通过“一对一帮扶”、“一楼一策”等方式全力“保交楼”。 ⚫ 本周基本面情况：单周成交面积环比回升，推盘面积大幅上行。根据Wind 及房管局数据，本周 44 城新房成交面积环比回升 5.5%。7 月前21天44城成交面积同比21年同期下降34.7%，降幅环比扩大28.3pct，本周 12 城二手房单周成交环比下降 1.3%，7 月前 21 天同比下降19.0%，降幅较 6 月扩大 1.9pct。推盘方面，12 城单周推盘面积环比上升 53.9%，7 月前 21 天推盘面积环比增长 58.3%，同比上升 19.8%。 ⚫ 本周土地情况：单周成交量价环比齐升，广州、无锡完成两集中二批次出让。22 年第 29 周土地成交面积环比上升 34.5%，出让金环比上升 269.1%，溢价率 4.1%，环比下降 0.1pct。22 年前 29 周土地成交面积同比下降 23.9%，出让金同比下降 46.2%。溢价率 6.6%；无锡推出 16 宗，成交 16 宗，总地价 200.7 亿元，溢价率 1.4%。 ⚫ 本周重点数据：7 月 LPR 较前期持平，首套二套按揭利率均接近下限。根据央行，7 月 5 年期 LPR 维持前期 4.45%不变。根据贝壳数据，7月首套、二套房按揭利率分别为 4.35%、5.07%，环比继续下降 7bp、2bp，较利率下限（LPR-20bp、LPR+60bp）仅分别高出 10bp、2bp。 ⚫ 开发板块观点：新房成交环比回升，按揭利率接近下限。本周 44 城新房成交环比回升 5.5%，在连续 2 周回落后首度回升，主要受推盘放量影响（近 4 周 12 城周推盘面积同比增长 35%），叠加政策环境改善，市场持续处于弱复苏通道。从基金配置情况来看，截至 Q2 末地产仍然低配，保万金招为持仓前四名，但除万科外，招保金的重仓比例环比Q1 均有下降，滨江是唯一重仓比例有提升的公司。在市场复苏的背景下，前期投融稳健、具备货值优势的头部强信用房企基本面改善幅度将显著领先行业，并最终反映在估值上，推荐关注复苏阶段投资机会。 ⚫ 本周物业观点：板块低位震荡，7 月央企龙头超额收益明显。本周恒生指数上涨 1.5%，物业板块平均下跌 0.2%，其中央企龙头下跌 1.9%，民企龙头下跌 2.7%，受地产行业销售和风险事件影响，7 月以来民企龙头跌幅均超过 20%，其中旭辉永升服务下跌 42.4%、碧桂园服务下跌 41.8%，跌幅较大，央企龙头跌幅均在 10%以内，超额收益明显。碧桂园服务、新城悦服务、远洋服务等物企的市值跌至 20 年以来新低，物业板块整体动态 PE 下降至 10.1x，处于历史 0.3%分位，估值较低。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-07-24 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第28 周周报:新房二手房变动趋势分化，板块估值下行 2022-07-17 房地产及物管行业 22 年第23 周周报:市场延续弱复苏，预期政策将继续扩散 2022-06-12 [T blCtt ] -26%-18%-9%-1%7%15%07/2109/2111/2101/2203/2205/22房地产沪深300股票报告网 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.38 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 7.77 6.96 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 15.63 2022/07/15 买入 25.73 2.38 2.58 6.56 6.05 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.21 2022/07/17 买入 17.85 1.28 1.49 9.56 8.20 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 20.44 2022/04/02 买入 40.57 5.60 5.64 3.65 3.62 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 11.00 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 4.80 4.55 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 11.30 2022/07/05 买入 18.12 2.14 2.59 5.27 4.37 4.00 3.60 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 6.98 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.40 4.17 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.65 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.