房地产行业2022年二季度基金持仓点评：龙头仓位分化，增持优质成长

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 07 月 23 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:十四五新型城镇化：从效率到质量》 2022-07-17 2 《房地产-行业点评:销售企稳，温和复 苏 —— 统 计 局 6 月 数 据 点 评 》 2022-07-17 3 《房地产-行业研究周报:7 月因城施 策力度如何》 2022-07-10 行业走势图 龙头仓位分化，增持优质成长 ——2022 年二季度基金持仓点评 公募基金：地产持仓结束回升趋势，龙头仓位分化加剧 2022 年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为 1119.6 亿元，环比下降12.56%。地产持仓市值占股票投资市值比重 1.69%，环比一季度下降 0.43 个百分点，结束了自 21Q3 以来的回升趋势。二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第 6，排名与 2022Q1 持平；持仓相对标准行业配置比例低配 0.48 个百分点，低配幅度环比扩大 0.04pct。 行业减持下，龙头持股集中度被动提升。2022 年二季度，公募基金重仓股持仓市值 TOP15 门槛为 1.7 亿元，较 2022 年一季度下降 33.53%。持仓市值前五个股分别为保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口、新城控股，持仓市值占板块比重合计达 51.22%，环比提升 1.72pct，头部房企持仓集中度已连续四个季度上升。 从重仓个股持仓增减持来看，龙头仓位出现分化，优质成长获显著增持。持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅 5 个股分别为新大正+3.69%、滨江集团+3.30%、广汇物流+2.02%、华联控股+1.32%、招商积余+0.79%，减仓数量占比前 5 个股分别为金科股份-3.91%、首开股份-3.28%、万业企业-2.36%、中交地产-2.13%、金地集团-1.58%。 从重仓持股的基金数量来看，二季度公募基金重仓地产股数量整体趋弱。二季度公募基金合计重仓 41 家房企，环比上期下降 12 家；平均每家房企获37 只基金重仓，环比上期下降 1 只。二季度持仓市值 TOP15 的地产股中，平均获 96 只基金持仓，环比减少 26 只。此外，二季度共 16 家房企获更多公募基金重仓，基金重仓数量增长前三为广汇物流（+15 只）、滨江集团（+11只）、华发股份（+9 只）；45 家房企受到公募基金重仓减持，前三为金地集团（-103 只）、保利发展（-103 只）、招商蛇口（-57 只）。 沪深港通：地产占比创近五年历史新低，存量配置偏好头部 2022 年二季度北上资金的地产股持仓总市值为 314.3 亿元，环比下降 9.45%；占陆港通累计资金使用额度的 0.86%，占比环比下降 0.17 个百分点，北上资金地产配置占比来到 17Q1 以来新低。重仓个股方面，2022 年二季度陆股通持仓市值 TOP5 分别为保利发展（89.4 亿元）、万科 A（85.8 亿元）、招商蛇口（24.1 亿元）、金地集团（18.7 亿元）、华侨城 A（12.8 亿元），合计持股市值达 230.9 亿，占陆股通地产投资总市值的 73.45%，占比环比上升3.81pct。 2022 年二季度南下资金中房地产持仓总市值为 1008.3 亿元，环比增长2.76%；占南向资金比例为 2.81%，资金占比环比减少 0.07 个百分点，配置占比连续 5 个季度出现下降。从配置的主流地产股看，2022 年二季度港股通持仓市值 Top5 分别为中国海外发展（147.2 亿元）、碧桂园服务（103.3亿元）、华润置地（85.2 亿元）、绿城中国（59.9 亿元）、融创中国（59.0 亿元），合计持股市值达 454.5 亿，占地产板块投资总市值的 45.08%，占比环比增加 3.34pct。 投资策略：把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -26%-20%-14%-8%-2%4%10%2021-072021-112022-03房地产沪深300股票报告网 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 公募基金：地产持仓结束回升趋势，龙头仓位分化加剧 1.1. 公募持仓：持仓占比环比下行，21Q3 以来的回升趋势暂结 2022 年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为 1119.6 亿元，环比下降 12.56%。地产持仓市值占股票投资市值比重 1.69%，环比一季度下降 0.43 个百分点，结束了自 21Q3 以来的回升趋势。二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第 6，排名与 2022Q1 持平；持仓相对标准行业配置比例低配 0.48 个百分点，低配幅度环比扩大 0.04pct。 细分赛道中，2022Q2 住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为 563.6、17.3、46.8、7.2 亿元，环比上期分别变化-10.14%、-18.51%、-34.33%、+29.90%。 图 1：各行业基金重仓持股比例及超配比例 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 2：房地产行业基金持仓总市值及占比 资料来源：Wind，天风证券研究所 -10-6-22610010203040506070制造业金融业信息传输、软件和…科学研究和技术服…采矿业房地产业交通运输、仓储和…卫生和社会工作租赁和商务服务业电力、热力、燃气…建筑业批发和零售业农、林、牧、渔业文化、体育和娱乐业住宿和餐饮业水利、环境和公共…综合教育居民服务、修理和…(pct)(%)占股票投资市值比辅助超配比例(右轴)01234567802004006008001,0001,2001,4002013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q120