房地产行业研究：二手房销售环比回暖，银保监会定调“保交楼”

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 二手房销售环比回暖，银保监会定调“保交楼” [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-07-19 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.新房二手房销售震荡企稳，“因城施策”持续推进 2022-07-11 2.新房环比持续好转，百强 6 月销售加剧分化 2022-07-05 3.REITs 专题研究系列一：春江水暖，提速正当时 2022-06-30 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周-3.81%，收报于 3328.06 点；创业板指本周-2.03%，收报2760.50 点；沪深 300 本周-4.07%，收报于 4248.53 点。房地产板块-6.07%，在 31 个行业内位列第 30 位。 ⚫新房成交：成交面积同比-40.90%，环比-8.30% 本周（7.8-7.14），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 225 万方，同比-40.9%，环比-8.3%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积74 万方，同比-0.8%、环比+5.9%；二线（14 城）一手房合计成交面积107 万方，同比-51.8%、环比-3.8%；三线（14 城）一手房合计成交面44 万方，同比-48.0%、环比-31.7%。 ⚫二手房成交：成交面积同比-18.9%，环比+9.9% 本周（7.8-7.14），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 123 万方，同比-18.9%，环比+9.9%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 32 万方，同比-25.0%、环比+14.0%；二线（8 城）二手房合计成交面积 58 万方，同比-12.3%、环比+0.7%；三线（6 城）二手房合计成交面积 33 万方，同比-22.9%、环比+25.0%。 ⚫新房库存：库存面积环比+1.26%，去化周期 12.2 月 截至 2022.7.14，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9143万方，环比+1.26%，整体去化周期（按面积）约 12.2 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3085 万方，环比+3.03%，去化周期 10.3 月；二线（6 城）新房库存 3283 万方，环比-0.21%，去化周期 9.8 月；三线（6 城市）新房库存 2775 万方，环比+1.09%，去化周期 24.4 月。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 1679 万方，成交土地总价 255 亿元，土地溢价率 2.10% 上周（7.4-7.10），百城土地供应数量为 318 宗，对应土地供应建面约1503 万方；百城土地成交数量为 224 宗，对应土地成交建面约 1679 万方，成交土地总价约 255 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 22 万方、654 万方和 1004 万方，同比分别为-54%、-3%和-47%，对应土地溢价率分别为 0.00%、+2.04%和+2.60%。 -37%-25%-12%0%12%24%7/2110/211/224/227/22房地产开发沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 股票报告网[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/19 证券研究报告 ⚫投资建议： 本周统计局公布 2022 年 1~6 月房地产开发投资和销售数据。主要关注点如下： 1）销售和融资端边际有所改善：2022 年 1~6 月，商品房销售面积累计同比-22.2%（1~5 月-23.6%），6 月单月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6月销售金额累计同比-28.9%（1~5 月-31.5%），6 月单月-20.8%（5月-37.7%）。其中，住宅销售金额累计同比-31.8%（1~5 月-34.5%）。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：i）政策后续落地情况，尤其是注意观察近期监管、住建部、央行协同配合的政策力度及地方出台的“保交楼、保民生、保稳定”具体措施落实情况；ii）房企“以价换量”力度，各房企在“促回款”压力下，极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等。 融资端：2022 年 1~6 月到位资金同比-25.3%（1~5 月-25.8%），6月单月-23.6%（5 月-33.4%）。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力；向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到持续修复。 2）开竣工不容乐观，修复仍待观察：新开工降幅扩大，2022 年 1~6月新开工同比-34.4%（1~5 月-30.6%），6 月单月-45.1%（5 月-41.8%）。 竣工端：1~6 月竣工面积同比-21.5%（1~5 月-15.3%），6 月单月-40.7%（5 月-31.3%）。竣工指标将直接受到近期银行断贷事件影响，该指标恢复需观察政府后续“保交付”措施力度，考虑到政策发力需要时间，预计 7 月压力难有明显改善。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、滨江集团、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。 ⚫风险提示： 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 股票报告网[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3/19 证券研究报告 正文目录 1 新房成交：成交面积同比-40.9%，环比-8.3% ...................................................................................