业绩同比下滑，积极补充土储

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：12.73 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 7,739 流通股本(百万股) 7,738 市价(元) 12.73 市值(百万元) 98,519 流通市值(百万元) 98,505 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220607 行业龙头央企，开发经营齐驱——公司首次覆盖报告》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 129,621 160,643 177,997 192,264 204,709 增长率 yoy% 33% 24% 11% 8% 6% 归母净利润（百万元） 12,253 10,372 10,766 11,314 11,979 增长率 yoy% -24% -15% 4% 5% 6% 每股收益（元） 1.58 1.34 1.39 1.46 1.55 P/E 8.0 9.5 9.2 8.7 8.2 P/B 1.0 0.9 0.8 0.8 0.7 备注：股价采用 2022 年 7 月 18 日收盘价 投资要点  毛利率及投资收益下降，拖累利润下行 公司发布 2022 年上半年业绩预告，上半年预计实现归母净利润 15-21 亿，同比下降 50.60%-64.71%；预计实现扣非后净利润 12-18 亿元，同比下降 35.81%-57.21%；每股收益 0.11-0.19 元/股。 公司竣工交付并结转的面积同比增长，但利润下滑主要受以下因素影响：（1）市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT 上市，产生税后收益 14.58 亿元。  销售表现优于百强，行业排名提升 根据公司经营快报，6 月单月公司实现签约销售金额 412.75 亿（YoY-6.89%），签约销售面积 155.60 万㎡（YoY-18.39%），销售均价 26526 元/㎡（YoY+14.09%）。 2022 年上半年，公司合计实现签约金额 1188.27 亿（YoY-32.86%），签约面积 487.51万㎡（YoY-36.71%），销售均价 24374 元/㎡（YoY+6.08%）。据克而瑞统计，上半年百强房企全口径销售额同比下降 51%，公司表现由于百强平均水平，带动行业销售排名较2021 年提升 1 名至第 6 名。  积极补充优质土储，区域深耕优势加固 公司积极补充优质土储，新增货值位列克而瑞排行榜第 8。经测算，公司上半年新获取27 宗土地，合计新增计容建筑面积 419.89 万㎡（YoY-52.5%）；拿地金额 646.37 亿，占上半年销售额的 54.4%；拿地平均楼面价为 15394 元/㎡。 从拿地结构来看，公司上半年新增拿地主要位于北京、上海等一线城市及深耕的长三角地区；此外，4 月 5 日，公司公告与长城资产及佳兆业签署了《战略合作协议》，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础进行合作，公司区域发展优势进一步得到巩固。  三道红线稳居绿档，融资渠道通畅 公司三条红线稳居绿档，Wind 口径下，截至 2022 年一季度，公司剔预后资产负债率为60.8%、净负债率为 36.8%、现金短债比 2.1 倍。 上半年，中诚信评定公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。受益于安全的财务结构及良好的信用评级，公司融资渠道通畅，上半年发行多期超短融、公司债券及中期票据，体现了头部央企的融资优势。  盈利预测与投资建议 公司作为头部央企，融资优势显著，在行业下行阶段积极补充优质土储，未来推盘供货能力较强，销售市占率有望持续提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司 2022至 2024 年，公司实现营业收入 1780 亿、1923 亿、2047 亿，同比增长 11%、8%及 6%，实现归母净利润 108 亿、113 亿及 120 亿，同比增长 4%、5%及 6%。公司当前股价对应2022 年业绩为 9.2 倍，维持“买入”评级。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 业绩同比下滑，积极补充土储 招商蛇口（001979.SZ）/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 7 月 18 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金79,533118,138130,054134,920营业收入160,643177,997192,264204,709应收票据19222325营业成本119,723134,296142,552151,031应收账款3,2793,5643,9564,163税金及附加9,68111,21413,07414,330预付账款11,86710,74411,40412,082销售费用3,9144,1534,4224,824存货417,636544,003581,959586,338管理费用2,1452,3142,4802,641合同资产0000研发费用116128139148其他流动资产140,723154,620167,443178,435财务费用2,0064,6107,0967,263流动资产合计653,058831,091894,840915,964信用减值损失-1,058-833-789-763其他长期投资109,08698,945101,796103,279资产减值损失-3,391-1,799-1,452-1,778长期股权投资61,56142,75948,14850,823公允价值变动收益157159143136固定资产9,2347,3706,0255,071投资收益3,7284,3213,8523,633在建工程465565565465其他收益252252333333无形资产1,3791,5551,7862,128营业利润22,75323,38924,59626,041其他非流动资产21,42120,74821,06221,272营业外收入205218208215非流动资产合计203,145171,942179,382183,037营业外支出115115115115资产合计856,203 1,003,033 1,074,222 1,099,001利润总额22,84323,4922