房地产行业周报：新房销售环比回落，新型城镇化梯度放开落户

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM房地产行业周报新房销售环比回落，新型城镇化梯度放开落户证券研究报告 Research Report2022年7月18日江宇辉 地产行业首席分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com股票报告网1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积环比回落，二手房成交面积环比热度保持，库存环比仍保持下降趋势，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周成都、南京、长沙完成第二批集中供地，较2022年首轮成交宗数、面积和金额均有提升，溢价率和流拍率也有所改善。房企信用方面，融创中国被境外评级机构下调主体评级，三盛控股和首创置业撤销评级，颐和地产一笔境内债未按时兑付，冠城大通一笔境内债展期。 重点政策解读：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案：到2025年全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，农业转移人口市民化质量显著提升，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口，同时提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制。目前中国的城镇化率为64.72%，处于 30%-70%的城镇化快速发展区间，城镇化率仍有上升空间，并且中国户籍人口城镇化率仅为45%，仍有较大的提升空间。考虑到户籍所导致的金融服务、购房资格和公共服务带来的购房意愿不同，中国64%以上的城镇化率所形成的真实购房需求可能被高估，新型城镇化有望增加对农村转移人口的吸引力、提升新增城镇人口的收入水平和购买力，释放购房需求。 一周行情回顾：本周（2022/7/11-2022/7/17）申万房地产指数下跌6.07%，跑输上证综指2.25pct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数下跌8.23%，跑输输恒生综指1.72pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（37.64%）、ST海投（8.76%）、万通发展（8.12%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：合景泰富集团（-30.97%）、融信中国（-29.11%）、旭辉控股集团（-27.86%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌16.07%，跑输恒生综指9.56pct，跑输恒生中国企业指数8.21pct，在各类板块中位列第30/30。涨幅前3名公司分别为：弘阳服务（2.27%）、国锐地产（-1.77%）、佳兆业美好（-4.60%） ；跌幅前3名公司分别为：碧桂园服务（-30.17%）、旭辉永升服务（-26.06%）、合景悠活（-24.44%） 。 地产市场监测：本周（2022/7/9-2022/7/15）30个大中城市新房成交面积225.92万平方米，环比下降6.0%，同比下降49.6%。 15城二手房成交面积173.14万平，同比下降0.9%，环比上升7.4%。 17个重点城市库存面积19677.14万平，环比上升1.0%，去化周期94.72周，较上周缩短1.40周。上周（2022/7/4-2022/7/10100大中城市土地供应建面1503.11万平，同比下降57.6%，环比下降74.40%，土地成交建面1679.26万平，同比下降35.7%，环比下降63.20%，供需比下降至0.90。 房企融资情况：本周（2022/7/11-2022/7/17）房企境内新发债总额为172.00亿元，同比上升34%，环比上升32%；债务总偿还量为143.8亿元，同比上升16%，环比下降30%，净融资额28.2亿元。本周没有海外地产债发行。上周（2022/7/4-2022/7/10）共有21个房地产信托发行，发行总额41.84亿元，平均期限1.66年，平均年收益率7.52%，发行规模较一周明显上升，发行期限缩短，收益率微升。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。股票报告网2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容7月10日河南焦作焦作市人民政府办公室公积金贷款发布《关于进一步促进焦作市房地产市场平稳健康发展的若干意见（试行）》，包括促进住房消费、稳定住房供给、加大金融支持力度、优化产业发展环境以及规范房地产市场运行等方面。《意见》支持高校毕业生在焦购房。对已在焦作市建立公积金账户并实际缴存的应届高校毕业生，办理市城区内首套商品住房公积金贷款时，在首付款不低于总房款30％的情况下，借款人连续正常足额缴存6个月以上的，可享受个人公积金账户余额20倍的最高贷款额度。7月10日湖北黄冈黄冈市住建局购房补贴发布《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》。围绕着力助企纾困、激发合理需求和稳定市场预期等方面提出了明确意见。一是进一步为企业纾困，缓解企业资金压力，解决企业融资需求。二是减轻购房者成本，激发合理需求。主要包括把购房补贴政策与国家生育政策、人才政策、农民进城政策结合起来，根据实际情况给予相应购房补贴，降低住房公积金贷款条件，补缴公积金也可以享受相应的政策，实行“认贷不认房”。三是推行征收安置房票制度。建立房地产调度机制，形成工作合力，解决房地产市场突出问题，进一步促进房地产市场良性循环和健康发展。7月11日山西忻州忻州市人民政府网临时购房补助山西省忻州市人民政府7月1日发布《忻州市促进房地产业良性循环和健康发展三十六条措施》提出发放临时购房补助：从2022年7月1日起至2022年12月31日，凡购买忻州城区新建商品住房的，可以家庭为单位，申请领取一次性临时购房补助；购买面积90平方米以下的补助1万元；购买面积90至143平方米（含）的补助2万元；购买面积143平方米以上的补助3万元。7月12日全国-发改委户籍制度改革印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出要深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁；全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城市住房体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。（国家发展和改革委员会）7月12日辽宁大连大连市住房公积金管理中心公积金贷款自7月12日起，大连市提高个人住房公积金最高贷款额度。市本级最高额度由单人40万元，双人70万元，提高至单人45万元，双人80万元；其他区域由单人33万元，双人58万元，调整为单人40万元，双人67万元。这是大连市近十年来首次提高个人住房公积金最高贷款额度。7月13日深圳-深圳市龙岗区人民政府办公室预售资金监管7月11日，深圳市龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》的通知，从加强土地使用源头管理、注重设计合理性、加大建设监管力度、完善销售环节管理、严格验收环节监管、确保有序交付和强化使用管理等方面提出23