房地产行业深度报告：以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景

以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景 [Table_ReportDate] 2022 年 07 月 15 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业深度报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景 [Table_ReportDate] 2022 年 7 月 15 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 2021 年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今已超过 10 个月，持续时间和调整幅度接近历史最高水平。本篇报告通过商品住宅销售面积、价格和库存三类指标，对全国、不同能级和重点城市的地产调整周期进行复盘，分析当前不同城市地产市场运行阶段。 四次房地产调整周期按驱动因素可分为两类。一类为需求下行引发的大调整周期，如 2008、2014 和 2021 年，销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长。另一类为政策收紧引发的小调整周期，如 2011、2018 年，销售面积下行幅度较小，持续时间较短。大调整周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。 调整周期中，销售面积增速转负和见底时点通常领先于销售价格。库存增长独立于销售面积和价格变化。第一，从销售面积来看，大周期销售面积同比增速为负的持续时长在 11-16 个月，小周期在 7-9 个月。调整期内销售面积同比月均降幅从 2008 年周期的 18.6%降低至 2018 年周期的 0.9%。最大单月降幅从 08 年 37%下降至 18 年周期的 3.9%。第二，从销售价格来看，2008 年及 2014 年两轮大周期中价格环比转负和见底的时点均滞后销售下降 1-2 个季度。调整期间商品住宅均价最大降幅在 3%-20%左右。第三，从库存来看，2018 年库存下降近 11%，其他三轮地产调整周期库存增加 15%-30%不等。从三类指标来看，本轮调整周期接近尾声。本轮调整周期销售面积已同比负增 11 个月，价格调整已 9 个月，接近两轮大调整周期，今年三、四季度销售量价指标均有望迎来转正契机。 重点和代表性城市历史周期复盘。重点城市销售面积调整期持续 7-13 个月，降幅在 30%-60%，价格下行周期较销售周期一般晚 1-2 个季度，而持续时间也比销售周期短 1-2 个季度。调整周期中，十大城市库存平均增加10%-35%。从 6 个代表性城市的地产调整周期来看，上海和深圳政策收紧时点较早，西安、成都、洛阳和秦皇岛 4 市的政策放松时点更早。 一线城市销售面积增速转负通常领先于二三线城市，一二线城市调整时间长于三线，不同能级城市价格降幅比较接近。第一，从调整时点看，一线城市 2008 年及 2014 年两轮调整周期开始时间略早于全国周期时间 1 个季度左右。第二，从调整持续时间看，一线与二线城市调整时长接近，通常在 4-5 个季度之间。2011 年一二线城市调整持续时间比全国更长，三线城市调整持续时间更短。第三，从价格来看，不同能级城市平均降幅均在25%-40%之间，最高降幅在 60-80%之间。 重点城市后续发展机会展望。第一，一线城市中广州、深圳有望率先迎来回暖，北京、上海回暖时间略晚。第二，二线城市中成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这 7 个城市仍存在回调空间，但销售面积处于历史低位，可能会更早出现边际改善。南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、合肥 13 城已经处于周期尾部阶段，销售可能更早恢复。第三，三线城市中南充、北海、无锡、安庆、烟台 5 城销售面积处于低位，有望在未来出现边际改善。韶关、佛山、东莞、岳阳、襄阳、常德、洛阳、温州、连云港、吉林 10 城处于周期尾部阶段。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 以史为鉴，四次房地产调整周期回顾 ........................................................................................... 6 1.1 历史上四轮地产调整周期 ................................................................................................... 6 1.2 成交量：大周期下调整 11-16 个月，小周期下调整 7-9 个月 ......................................... 7 1.3 价格：销售转负后约 1-2 个季度内调整，持续 7-12 个月 ............................................. 11 1.4 库存：与行业供给周期有关，期间通常增长 15%-30% ................................................ 12 1.5 本轮下调周期或已到达底部 ............................................................................................. 13 2 聚焦核心，重点城市历史周期复盘 ............................................................................................. 17 2.1 成交量：重点城市下行持续 7-13 个月，降幅在 30%-60% ........................................... 17 2.2 价格：重点城市下行持续 4-14 个月，降幅 30%-50% ................................................... 21 2.3 库存：十大城市平均增加 10%-35% ................................................................................ 23 3 因城施策，代表城市历史周期回顾 ..............................