土地市场跟踪系列专题：2022过半，土地市场有哪些变化？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 土地市场跟踪系列专题 2022 过半，土地市场有哪些变化？ 2022 年 07 月 13 日 [Table_Summary]  2022H1，各地土地市场表现如何？ 2022H1，全国土地市场土地出让金表现同比去年 H1 降幅达 49%；而在政策加码助力下地产市场有所改善，2022Q2 环比 Q1 有所回暖，土地出让金环比增长 85%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、上海、广东土地出让金同比 2021H1 下滑较多，降幅在40%以上，而 Q2 则环比 Q1 均有较大提升。北京 2022H1 土地出让尚可，其在Q2 已完成集中供地，环比 Q1 增长不多。福建和山东出让情况也不好，降幅在 35-40%之间。 （2）湖北、河南两区域土地出让金同比 2021H1 下滑幅度大，分别达 66%、60%，且预算完成比例较低，不足 20%。而安徽、江西两区域下滑相对较少，但完成年初预算比例也并不高。 （3）陕西 2022H1 土地出让金同比实现 10%的逆势增长，当中有基数原因，湖南、四川、新疆 2022H1 同比降幅较大，Q2 环比则有明显上涨；重庆土地出让金 2022H1 同比、Q2 环比均有明显下降，景气度较低。 （4）天津、云南、广西三区域土地出让收入同比 2021H1 均下滑较多，其中云南在今年 Q1 的基础上进一步下滑 14%。其他尾部区域：宁夏、河北、山西2022H1 同比下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。  2022 年第二轮集中供地市场表现如何？ 从供地规模来看，多数城市第二批集中供地规模较首批供地上升，其中南京、青岛、无锡的上升幅度最明显。部分城市供地规模较首批供地下降，杭州、天津、广州、上海供地面积下滑较多。此外，各地推出楼面均价多数呈下滑趋势。 从成交结果来看，溢价率来看，各市溢价率在首批供地溢价率已较低的基础上，进一步下降。流拍率来看，得益于供地规则的放宽和拿地门槛的降低，多市流拍率较首批土拍有所下降，土地市场较一季度稍暖。整体而言，规则放宽、地价下降，溢价率、流拍率均走低，土地市场后续或逐渐修复。  全年情况如何推演？ 根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2022 年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算之下，浙江、北京、上海、安徽、江西、四川、陕西等区域全年完成预算表现相对较好。 再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，重庆、天津、广西、云南以及尾部的吉林等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。但市场对于城投有一种基本面脱敏的感受，毕竟土地出让是流量概念，其引发财政回款这一内部现金流弱化难以量化评估，整体接续还属通畅情形下，市场参与还会持续，但对于债务压力较高区域还是需重点观察土地财政的边际变化。  风险提示：1）房地产政策不及预期；2）疫情防控政策变化；3）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师： 谭逸鸣 执业证号： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.城投随笔系列：湘潭，还要担心债务风险吗？ 2.利率专题：2022 下半年债市如何演绎？ 3.可转债打新系列：道通转债：汽车后市场综合诊断检测龙头企业 4.转债行业研究系列：生猪养殖产业链转债深度梳理 5.可转债打新系列：科利转债：国内精密结构件领先企业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 固收专题研究 目 录 1 2022H1，各地土地市场表现如何？ ......................................................................................................................... 3 1.1 2022H1，各省层面土地市场表现如何？.............................................................................................................................. 3 1.2 2022H1，各地市土地市场表现如何? .................................................................................................................................... 4 2 2022Q2，第二轮集中供地市场表现如何？ .............................................................................................................. 8 3 全年情况如何推演？ ................................................................................................................................................ 9 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 10 插图目录 .................................................................................................................................................................. 11 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 固收专题研究 受房地产市场影响，土地市场自去年底以来表现不佳。在今年一季度土地市场进一步走弱的情况下，市场对土地财政压力的担忧进一步加深。进入二季度，随着房地产政策从总量到结构上边际放宽，土地市场