宏观观察2022年第36期（总第433期）：当前房地产市场运行新情况及政策效果研判＊

Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《国际金融评论》 ● 《国别/地区观察》 作 者：叶银丹 中国银行研究院 电 话：010 – 6659 6874 签发人：陈卫东 审 稿：周景彤 梁 婧 联系人：刘 晨 电 话：010 – 6659 4264 ＊ 对外公开 ＊＊ 全辖传阅 ＊＊＊ 内参材料 2022 年 7 月 8 日 2022 年第 36 期（总第 433 期） 当前房地产市场运行新情况 及政策效果研判＊ 2022 年以来，中国房地产市场持续走低，相关指标全面下滑。受疫情、资金等因素制约，房地产投资、开工、竣工降幅持续扩大。销售降幅扩大，中西部和东北地区二三线城市房价跌幅更大，疫情对东部地区销售的影响正在减弱。全国土地市场遇冷，土地出让金规模、溢价率和楼面价均大幅下降。房企资金状况持续恶化，各类债务到期持续高位，上半年兑付压力更加集中、债务风险突出。针对房地产市场低迷现状，各地纷纷出台楼市提振政策。一线城市以跟随LPR下调房贷利率为主，预计未来进一步显著放松的可能性较低。二线城市以放松限购限售为主，市场多有边际改善。三四线城市放松力度最大，限购限售叠加降首付，政策效果不一。当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端、改善型需求限制依然较多、房地产市场化调节机制仍有待完善等问题。未来，政策有必要在坚持房住不炒的前提下，继续从供给和需求两端推出有力举措，维持房地产市场平稳运行。 研究院 宏观观察 2022 年第 36 期（总第 433 期） 1 当前房地产市场运行新情况及政策效果研判 2022 年以来，中国房地产市场持续走低，相关指标全面下滑。受疫情、资金等因素制约，房地产投资、开工、竣工降幅持续扩大。销售降幅扩大，中西部和东北地区二三线城市房价跌幅更大，疫情对东部地区销售的影响正在减弱。全国土地市场遇冷，土地出让金规模、溢价率和楼面价均大幅下降。房企资金状况持续恶化，各类债务到期持续高位，上半年兑付压力更加集中、债务风险突出。针对房地产市场低迷现状，各地纷纷出台楼市提振政策。一线城市以跟随 LPR 下调房贷利率为主，预计未来进一步显著放松的可能性较低。二线城市以放松限购限售为主，市场多有边际改善。三四线城市放松力度最大，限购限售叠加降首付，政策效果不一。当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端、改善型需求限制依然较多、房地产市场化调节机制仍有待完善等问题。未来，政策有必要在坚持房住不炒的前提下，继续从供给和需求两端推出有力举措，维持房地产市场平稳运行。 一、2022 年上半年全国房地产市场运行情况 （一）房地产投资、开工、竣工持续恶化 第一，房地产景气大幅下降，投资、开工、竣工降幅持续扩大。2021 年二季度以来，房地产市场景气程度持续下行， 2022 年一季度为 109.4，创下 2020 年一季度以来的新低。投资方面，1-5 月房地产开发投资额 5.21 万亿元，同比下降 4%，降幅较上月扩大 1.3 个百分点（表 1）。尽管 5 月当月，新开工和投资降幅均有小幅收窄，但改善幅度有限。未来，随着一、二线城市销售逐步回暖，三季度一、二线城市楼市的开工和投资意愿或有好转，进而带动全国地产投资逐步恢复。开工方面，1-5 月房地产新开工面积 5.16 亿平方米，同比下降 30.6%，降幅较上月扩大 4.3 个百分点。竣工方面，1-5 月累计竣工面积 2.34 亿平方米，同比下降 15.3%，降幅较上月扩大 3.4 个百分点。5 月竣工面积同比下降 31.3%，降幅较上月大幅扩大 17.1 个百分点。一方面，房企资金压力仍然较大，部分房企根据自身现金流情况主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期明显放缓。 2 2022 年第 36 期（总第 433 期） 但 6 月为半年度节点，全年在“保交付”的任务下，竣工面积有望回升。 表 1：房地产投资、开工、竣工情况 单月数据 单月同比增速（%，百分点） 累计数据 累计同比增速（%，百分点） 指标 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 房地产开发投资(亿元) 11389 12980 -10.1 -7.8 2.3 39154 52134 -2.7 -4.0 -1.3 其中:住宅 8766 9994 -8.1 -5.6 2.5 29527 39521 -2.1 -3.0 -0.9 其中:东部地区 5960 6802 -8.2 -7.0 1.2 21711 28513 -1.8 -3.0 -1.2 中部地区 2769 2938 -4.3 -3.2 1.1 8502 11440 2.1 0.7 -1.4 西部地区 2395 2746 -15.1 -10.6 4.5 8220 10966 -6.3 -7.4 -1.1 东北地区 265 492 -41.4 -25.9 15.5 722 1214 -30.5 -28.7 1.8 房屋施工面积(万方) 12329 12937 -38.7 -39.7 -1.0 818588 831525 0.0 -1.0 -1 其中:住宅 8647 9226 -42.0 -39.7 2.3 577692 586918 -0.1 -1.1 -1 房屋新开工面积(万方) 9901 11889 -44.2 -41.8 2.4 39739 51628 -26.3 -30.6 -4.3 其中:住宅 7319 8905 -44.9 -41.3 3.6 28877 37782 -28.4 -31.9 -3.5 房屋竣工面积(万方) 3101 3332 -14.2 -31.3 -17.1 20030 23362 -11.9 -15.3 -3.4 其中:住宅 3408 2388 28.0 -28.3 -56.3 14662 17050 -11.4 -14.2 -2.8 资料来源：国家统计局 （二）销售持续下行，房价下跌幅度增大 第一，销售降幅持续扩大，单月量价边际改善有限，预计销售底部或将在三季度出现。从累计来看，1-5 月销售面积 5.07 亿平方米，同比下降 23.6%，降幅较 1-4 月扩大 2.7 个百分点；销售金额 4.83 万亿元，同比下降 31.5%，降幅较 1-4 月扩大 2 个百分点；销售均价 9527 元/平方米，同比下降 10.3%，降幅较 1-4 月收窄 0.5 个百分点（表 2）。从单月来看，5 月商品房销售量价跌幅均有所收窄，但尚不能确认是否进入