房地产行业5月统计局数据点评：销售、投资、到位资金环比改善，数据改善距实质改善仍需时间

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -6% -1% -14% 相对收益 -13% -2% 2% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 124 总市值（亿） 16618 流通市值（亿） 8143 市盈率（倍） 11.90 市净率（倍） 0.92 成分股总营收（亿） 29666 成分股总净利润（亿） 219 成分股资产负债率（%） 79.11 [Table_Report] 相关报告 《东北地产 |吴胤翔团队房地产周报：浙江房协携手地方 AMC 纾困房企，上海首轮集中供地稳中有进》 --20220613 《东北地产｜吴胤翔团队：北京上海 6 月集中供地点评：前者冷热分化，后者稳中有进，央国企仍是拿地主力》 --20220609 《东北地产｜吴胤翔团队房地产周报：百强房企销售环比改善，北京上海土拍中国央企约占九成》 --20220606 《东北地产｜吴胤翔团队：2022 年 5 月克而瑞销售数据点评》 --20220602 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 5 月统计局数据点评： 销售、投资、到位资金环比改善，数据改善距实质改善仍需时间 报告摘要： [Table_Summary] 5 月销售环比改善但喜中参忧，6-7 月或出现销售数据层面底部。5 月销售金额 1.05 万亿，环比+29.7%，单月同比-37.7%，降幅比 4 月收窄 8.9pct，1-5 月累计同比-31.5%，降幅比上月扩大 2.0pct，5 月销售面积 1.10 亿平，环比+25.8%，同比-31.8%。从数据上看统计局单月环比改善情况好于百强房企数据，我们认为主要是由于统计局数据包含的中小房企销售波动性较大导致。4 月上海和全国各地点状疫情加剧，全国销售金额环比-42.7%，降幅远超克而瑞百强的-12.6%，随着 5 月疫情相对好转，低能级城市宽松政策不断向楼市传导，5 月成交有所恢复，但对比 3 月来看，5 月全国商品房销售金额仍有-25.7%的降幅，难言 5 月回暖。随着疫情防控形势好转，更多二三线城市宽松政策出台在未来两个月将满一个季度，同时去年 7 月开始市场基数降低，因此 6-7 月或将成为销售数据层面的市场底部。 土地成交累计同比降幅扩大，22 城拿地仍以央企、地方国企、城投平台为主。统计局口径的 5 月土地成交金额 434 亿元，环比+53.5%，单月同比-40.4%，1-5 月累计同比-28.1%，降幅环比扩大 7.5pct，购置面积 623 万方，环比+45.8%，单月同比-43.1%。从 22 城集中供地来看，共成交 121 宗地，总成交金额为 1366.4 亿元，环比-30.80%，同比-47.7%，总成交建面 1139.1 公顷，环比-36.95%，同比-70.2%；分企业性质来看，央企拿地占比 16%，地方国企占比 20%，地方城投占比 49%，民企占比 14%，混合制企业占比 1%，目前房企投资端以收定投倾向比较明显，预计土地市场央国企表现、城投托底的情况在 6 月依旧会持续。 新开工面积环比略微好转。5 月开发企业房屋新开工面积 1.19 亿平，环比+2.3%，单月同比-41.8%，1-5 月累计同比-30.6%，降幅较上月扩大 4.3pct。在销售端未见回暖的前提下，房企新开工意愿仍然保持低位。5 月房屋竣工面积 0.33 亿平，环比+7.5%，单月同比-31.3%。 施工、土地投资环比均有所改善，投资额累计下降 4.0%。5 月商品房开发投资完成额 12979亿元，环比+14.0%，单月同比-7.8%，1-5 月累计同比-4.0%，降幅比上月进一步扩大 1.3pct；5 月施工投资 7969 亿，环比+16.4%，单月同比-5.2%，累计同比-2.7%，降幅比上月扩大0.8pct；5 月土地购置费 4497 亿，环比+11.3%，单月同比-12.2%，累计同比-6.3%，降幅比上月扩大 2.5pct，施工投资、土地投资两端推动力均显不足。 房企到位资金随销售金额同比改善，银行贷款需求不足。5 月房企到位资金 11882 亿元，环比+14.7%，单月同比-33.4%，1-5 月累计同比-25.8%，降幅比上月扩大 1.8pct；展望未来，房企开发资金改善的关键仍然在于销售端改善，销售端改善，带来拿地端改善，届时银行信贷融资也会跟随改善。 房价整体同比降幅扩大，除一线城市核心区外，政策宽松空间有望进一步释放。5 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.2%，同比-0.8%，降幅比上月扩大 0.7pct；其中一线城市环比+0.4%，同比+3.5%，涨幅比上月回落 0.4pct；二线城市环比-0.1%，同比+0.3%，涨幅比上月回落 0.7 个百分点；三线城市环比-0.3%，同比-2.2%，降幅比上月扩大 0.7pct。我们认为，70 城房价指数整体下行背景下，为政策进一步宽松提供了充分的市场依据，未来宽松政策将持续向高能级城市和大力度工具演进，但也应当看到一线城市环比上行的趋势，对于购房需求具备坚实支撑的一线城市核心区不具备宽松基础。 投资建议：今年 3 月以来由于疫情打断经济复苏节奏，前 5 月房地产开发投资额同比降幅达 4.0%，稳增长压力较大。随着 5 月下调房贷利率，楼市宽松政策向更高能级城市、更大力度工具演进，以及疫情防控形势逐步好转，5 月商品房销售金额环比出现改善，我们预计在上述因素持续作用下在 6-7 月将看到销售数据的反弹，但这不代表基本面实质性回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，5 月销售金额 1.05 万亿，距离 2020-2021 两年月均 1.48万亿的销售金额仍有较大差距，行业仍待疫情消退、政策宽松、融资改善等因素共同推动销售端实质性回稳。我们认为，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、滨江集团、新城控股；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。 风险提示：市场销售表现超预期下行；国内新冠疫情反复。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 万科 A 18.15 1.94 2.14 2.33 9.36 8.48 7.79 买入 保利发展 15.58 2.29 2.54 2.78 6.80 6.13 5.60 买入 金地集团 11.74