REITs专题研究报告之四：首批公募REITs2022年一季报点评与解禁分析

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 6 月 11 日 总量研究 首批公募 REITs 2022 年一季报点评与解禁分析 ——REITs 专题研究报告之四 1、首批公募 REITs 2022 年一季报点评 截至 2022 年 4 月 23 日，首批公募 REITs 2022 年一季报均已披露，我们通过回溯各 REITs 的 2021 年三、四季度季报及其募集说明书中所披露的预测数据（此类数据已调整至可比区间）并与 2022 年一季度的各项指标进行比对，对各REITs 近期经营情况进行分析。整体来看，与上两个季度相比，2022 年一季度，首批上市的 9 只公募 REITs 的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈现波动下行的趋势。相较于可比预测数据来看，首批公募REITs 的表现呈现分化，其中仓储物流类 REITs 报告期内的经营指标整体优于预期，而高速公路类 REITs 的各项指标大多不及预测数据。 2、首批公募 REITs 的解禁效应 2022 年 6 月 21 日，首批公募 REITs 的部分份额将迎来解禁。我们以 2022 年 6月1日9只REITs的收盘价为基准进行测算，可以看出此次解禁规模共计111.45亿元，占 9 只公募 REITs 总市值的 31.6%，是其流通规模的 1.04 倍。具体来看，中金普洛斯 REIT 此次的解禁规模相对较大，为 36.5 亿元，约是其此前可流通规模的 1.86 倍；而中航首钢绿能 REIT 和东吴苏园产业 REIT 的解禁规模占前期流通规模的比重相对较小。我们认为此次解禁将会在一定程度上重塑部分 REITs的二级市场估值。 中长期来看，REITs 兼具股性与债性且现存 REITs 的底层资产均较为优质，具备配置价值。在我们此前的报告中曾提到，基础设施公募 REITs 收益虽然分别来自资产端和产品端，但产品端的收益主要受资产端运营收入影响。产品端方面，短期来看，尤其是在 REITs 可流通规模较小期间，产品端价格的波动受市场情绪、投资者风险偏好、宏观经济等因素影响较大，但由于首批公募 REITs至少要以募集资金的 80%投向标的项目，长期来看底层资产运营情况及其收益对产品端估值影响仍为主导，因此我们认为应重点关注底层资产产生现金流的能力及其可为投资人带来的实际收益率。此次的解禁虽会在一定程度上重塑REITs 二级市场的估值，使价格有所回调。不过，由于目前 REITs 估值普遍偏高，此次的回调或将为投资者带来一定配置价值。标的选择方面，从长期持有的角度来看，建议投资者应更多地关注各 REITs 经营情况并利用 IRR 等指标来分析投资性价比；从选择入场时点来看，建议投资者可更多地参考 P/B 等指标。 3、风险提示 1） 相关政策不及预期的风险。 2） 外界不可抗力带来的风险。 3）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及预期的风险。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 联系人：董乃睿 010-58452066 dongnr@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 1、 首批公募 REITs 2022 年一季报点评 ................................................................................... 3 2、 首批公募 REITs 的解禁效应 ............................................................................................ 12 3、 风险提示 ........................................................................................................................ 15 图表目录 图表 1：富国首创水务 REIT 近三季度经营情况 .................................................................................................... 3 图表 2：富国首创水务 REIT 报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 4 图表 3：中航首钢绿能 REIT 近三季度经营情况 .................................................................................................... 5 图表 4：中航首钢绿能 REIT 报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 5 图表 5：华安张江光大 REIT 近三季度经营情况 .................................................................................................... 6 图表 6：华安张江光 REIT 报告期内实际经营情况及预测情况对比 ....................................................................... 6 图表 7：博时蛇口产园 REIT 近三季度经营情况 .................................................................................................... 7 图表 8：博时蛇口产园 REIT 报告期内实际经营情况及预测情况对比 ................................................................... 7 图表 9：东吴苏园产业 REIT 近三季度经营情况 .................................................................................................... 8 图表 10：东吴苏园产业 REIT 报告期内实际经营情况及预测情况对比 ...........