房地产行业第24周周报：单周新房二手房成交同比增速转正；单月动能修复或将带来基本面的回升临近

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 6 月 20 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《地产核心指标单月降幅小幅收窄；行业或处于“U 型”底部反转的起始阶段》 20220616 《5 月楼市回暖迹象初显；高能级城市有望率先企稳修复（房地产行业 2022 年 5 月全扫描）》 20220616 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《新房成交同比降幅连续 4 周有所收窄；首批保障性租赁住房 REITs 进入正式申报阶段——房地产行业第 21 周周报》 20220530 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 24周周报（6月 11日-6月 17日） 单周新房二手房成交同比增速转正；单月动能修复或将带来基本面的回升临近 核心观点 本周新房、二手房成交量环比均继续上升，同比均由负转正。新房成交方面，各能级城市同比增速均转正，其中一二线城市修复力度显著大于三线城市；二手房成交方面，一线城市同比降幅收窄，二三线城市同比均由负转正。本周 43 个城市新房成交套数为 4.9 万套，环比上升 46.2%，同比上升 2.1%；其中，17 个大中城市新房成交套数为 3.4 万套，环比上升 54.2%，同比上升 20.6%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为 57.3%、69.4%、2.7%，同比增速分别为 26.1%、21.8%、5.3%。15 个城市二手房成交套数为 1.6 万套，环比上升 16.2%，同比上升 20.5%；其中，11 个大中城市二手房成交套数为 1.5 万套，环比上升 17.1%，同比上升 26.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 16.5%、16.8%、22.9%，同比增速分别为-20.9%、52.7%、25.5%。 新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为 112.1 万套，环比上升2.1%，去化周期为 21.5 个月，环比上升 0.3 个月；其中，8 个大中城市新房库存套数为 60.4 万套，环比上升 2.3%，同比上升 15.4%，去化周期为 16.1 个月，环比上升 0.2 个月；一线城市新房库存量 27.9 万套，环比下降 0.1%，去化周期 18.2 个月，环比下降 0.3 个月，二线城市新房库存量 20.9万套，环比上升 1.8%，去化周期为 16.5 个月，环比上升 0.3 个月，三线城市新房库存套数为 11.6万套，环比上升 1.9%，去化周期 12.2 个月，环比上升 0.9 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 257 宗，环比下降 37.8%，同比下降 43.9%；成交土地规划建筑面积为 1874 万平方米，环比下降 28.4%，同比下降 40.8%；成交土地总价为 486 亿元，环比下降 62.8%，同比下降 53.0%；成交土地楼面均价为 2594 元/平方米，环比下降 48.1%，同比下降 20.6%；百城成交土地溢价率为 5.77%，环比上升 86.7%，同比下降 65.2%。 房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为 145.80 亿元，同比减少 18.8%（前值-63.5%），环比上升 91.1%；总偿还量为 64.61 亿元，同比减少 54.4%（前值：-20.6%），环比减少 1.3%；净融资额为 81.19 亿元。其中国企国内债券总发行量为 145.80 亿元，同比增加 0.7%（前值：-55.8%），环比增加 91.1%；总偿还量为 38.55 亿元，同比减少 58.9%（前值：-16.3%），环比增加 14.1%；净融资额为 107.25 亿元。民企连续 2 周未发行国内债券；总偿还量为 26.06 亿元，同比减少 45.4%（前值-24.7%），净融资额为-26.06 亿元。 投资建议 我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。从本周公布的 5 月统计局数据来看，地产核心指标单月降幅均小幅收窄，单月动能有所修复，我们认为基本面或处于“U 型”底部反转的起始阶段。从高频数据来看，新房二手房成交也已有微复苏，本周同比增速转正。复盘历史周期，我们发现地产股的行情往往启动于政策宽松预期，并可以持续到销售等基本面数据改善。每轮行情期间通常经历两波上涨，第一波在困境反转、政策见底后，第二波上涨往往始于政策加持下基本面拐点出现，而在这两波行情中间通常都会经历一个瓶颈期。2021 年 11 月-2022 年 3 月为本轮行情的第一轮上涨阶段；随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 6 月 20 日 房地产行业第 24 周周报（6 月 11 日-6 月 17 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ...........