2022年4月房地产行业运行情况报告：疫情反复为楼市回暖再添阻力，政策面与销售端依旧冰火两重天

1疫情反复为楼市回暖再添阻力 政策面与销售端依旧冰火两重天——2022 年 4 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：销售端：全国多地疫情反复为楼市回暖再添阻力，4 月商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，销售面积创 2016 年以来单月最低水平。各能级城市均面临较大房价下行压力，但高能级城市表现出一定的抗跌能力。投资端：疫情反复令楼市回暖步伐明显受阻，房企销售端融资端持续承压，基本面持续恶化，投资动力不足，全国房地产土地购置面积再创历史新低，新开工和施工面积同比大幅下降。4 月以来稳楼市政策力度持续增强：央行 4 月下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，5 月下调首套房房贷利率下限 20 个基点；监管层连续发声，持续优化住房领域金融服务，支持合理住房需求和房企信贷需求；地方楼市政策松绑趋势逐步向二线城市延伸，对楼市的扶持力度也明显加大。考虑到经济走弱下收入预期下降居民推迟购房计划，市场对房地产行业悲观预期难以转向增加楼市回暖难度，疫情反复为楼市回暖增添较多不确定性，在多重利空因素交织下，短期内房地产行业难以发生根本性扭转。从近期稳增长政策密集出台来看，后期针对房地产的调控政策会进一步向宽，房贷利率还有下调空间，但政策传导到市场还需要一段时间，预计年中前后楼市销量继续同比下滑，但幅度可能不再扩大，房地产投资同比降幅可能进一步扩大，房地产行业将进入“磨底”阶段。报告正文：一、销售端：全国多地疫情反复为楼市回暖再添阻力，4 月商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，销售面积创 2016 年以来单月最低水平。各能级城市均面临较大房价下行压力，但高能级城市表现出一定的抗跌能力。1.销售情况4 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 8722.19 万平方米和 8134.80 亿元，同比分别下降股票报告网239.00%和 46.59%，环比分别下降 43.15%和 42.70%，销售面积创 2016 年以来单月最低水平1，销售金额同比跌幅依旧大于销售面积，反映出商品房价格整体仍呈下行趋势。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，4 月日均成交 2583 套，同比下降 53.55%，降幅较 3 月扩大 6.57pct，销售情况持续恶化；分城市能级来看，一二三线城市日均成交套数分别为 456 套、1258 套和 869 套，同比分别下降 61.85%、53.94%和 46.83%，各能级城市销售情况均不及预期，且高能级城市下降幅度大于低能级城市，其中部分一二线城市主要受疫情管控等因素的影响。图表 1 2021-2022 年 4 月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 4 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）数据来源：Wind，东方金诚1 销售面积来源于统计局数据，每年 1-2 月均采用合并数据计算。考虑到 2020 年 1-2 月存在疫情爆发的特殊情况，因此在比较时剔除了 2020 年 1-2 月，2020 年 1-2 月实际销售面积为 8474.95 万平方米，与 2022 年 4 月接近。股票报告网32.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格，4 月价格环比下降和环比上升城市数量分别为 47 个和 18 个，与 3 月相比，环比下降城市数量增加 9 个、环比上升城市数量减少 11 个，价格下行城市数量显著多于价格上涨城市数量，房价有加速下行趋势。具体看，4 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 0.11%，环比下跌0.30%。其中，一线城市4月价格环比上涨0.20%，连续4个月上涨，但较3月环比增速下降0.1pct；二线城市 4 月环比下跌 0.10%，在连续 3 个月止跌后再次走低；三线城市 4 月环比下跌 0.60%，连续 8个月环比下跌，且较 3 月环比跌幅扩大 0.4pct。可见，在 4 月销售端加速恶化的背景下，各能级城市价格均面临一定下行压力，其中低能级城市价格跌幅更加显著，并带动 70 城房价加速下行。图表 3-4：2021-2022 年 4 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，4 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 45 个回升至 50 个，环比上涨城市数量由 21 个降至 15 个，下跌趋势加剧。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 1.56%，环比下跌 0.27%，已连续 9 个月下跌。分城市能级来看，一线城市 4 月价格环比上涨 0.40%，连续 5 个月上涨，与 3 月环比增速持平；二线城市 4 月环比下跌 0.30%，连续 8 个月下跌，较 3 月跌幅扩大 0.2pct;三线城市 4 月环比下跌 0.30%，连续 10 个月下跌，跌幅与 3 月持平。整体来看，二手住宅价格与新建商品住宅价格走势趋同，但低能级城市的新建商品住宅价格跌幅大于二手住宅价格，体现出低能级城市需求疲软问题更加严重。图表 5-6：2021-2022 年 4 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）股票报告网4数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：疫情反复令楼市回暖步伐明显受阻，房企销售端融资端持续承压，基本面持续恶化，投资动力不足，全国房地产土地购置面积再创历史新低，新开工和施工面积同比大幅下降。4 月，受疫情反复等因素的影响，房地产投资增速显著下降。当月，房地产开发投资完成额为11389.36 亿元，同比下降 10.06%，环比下降 14.14%，较 3 月降幅扩大 5.63pct。图表 7：2021-2022 年 4 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场4 月，全国房地产土地购置面积为 426.92 万平方米，同比下降 57.29%，环比下降 14.78%，再次刷新 2000 年以来最低记录。2我们关注到，4 月天津、长沙、济南等 8 座城市相继完成了首轮集中供地，2 统计范围为 2000 年 1 月至今。股票报告网5包含 1 个一线城市和 7 个二线城市。整体来看，8 座城市首轮集中供地热度差异明显，作为一线城市的代表，深圳土地市场热度明显高于其他 7 个二线城市。3从流拍率来看，深圳、长沙和宁波 3 城的流拍率均为零，其余 5 座城市出现不同程度的土地流拍现象，其中天津、济南和南京为土地流拍率较高，分别为 80%，47%和 30%，例如天津供应的 30 宗地块，15 宗地块在开拍前停牌、9 宗地块流拍，实际仅6 宗地块成交。4从溢价率来看，仅深圳首轮土拍热度较高，土地溢价率达 15%，8 宗地块全部最高限价成交，其他城市的平均溢价率表现平平，地块多以底价或低溢价成交。从拿地企业性质来看，8 座城市中成交地块的竞得企业仍以央国企为主，例如南京成交的 14 宗地块中，央国企拿地 12 宗。此外，我们还注意到，杭州首轮土拍中本土企业表现亮眼，成交的 59 宗地块中，本土房企竞得 45 宗，占比高达 76%，且不乏表现突出的民营企业，除滨江集团摘得 11 宗地块外，大家房产、众安集团、浙江金帝房地产集团等本