2021亚洲房地产投资信托基金研究报告

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会 & 戴德梁行联合发布2021研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS01020304亚洲 REITs 市场概览中国基础设施公募 REITs 市场海外 REITs 扩募案例研究附录亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第六年发布《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告介绍了 2021 年亚洲各地区 REITs 市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募 REITs”）市场的表现。同时我们以凯德中国信托（CLCT）和普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT）作为海外 REITs 扩募的典型案例进行分析。截至 2021 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 198 支；总市值达3,041 亿美元，同比上升 8.1%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港 (7.1%)、新加坡(6.1%)、日本 (3.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本 (44%)、新加坡 (37%)、中国香港 (27%)。2021 年日本上市 REITs 在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和新加坡，平均综合收益率为 20.1%，而中国香港、新加坡 REITs综合收益率分别为 12.4% 和 5.5%。截至 2021 年底，新加坡和中国香港共有 17 支 REITs 持有位于中国内地129 处物业，较上一年增加了 17 处。2021 年两地 REITs 在内地的交易活动出现明显回暖迹象，共发生 9 笔交易，其中 7 笔收购为两市装入多达 23 处资产，包含 19 处仓储物流及 1 处数据中心，合计占收购资产总数近九成。内地的物流仓储、产业园区及数据中心等「新经济」不动产，成为 REITs 收购的理想标的。2021 年 6 月 21 日，首批中国基础设施公募 REITs 在沪深交易所成功上市，标志着中国版公募 REITs 试点正式启动。截至 2022 年 3 月 31 日，国内基础设施公募 REITs 共有 11 支产品成功发行，总市值约为 441 亿元，已发行成功的 REITs 资产类型包括产业园区，仓储物流，高速公路和生态环保基础设施。本报告通过分析中国基础设施公募 REITs 市场表现和底层资产类别，结合相关政策对中国公募 REITs 市场做出分析和展望。最后，本报告选取在东京交易所上市的普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT），和在新加坡交易所上市的凯德中国信托（CLCT）作为扩募的典型案例，可供上市基础设施公募 REITs 未来长远发展参考。* 本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为 2021 年 12 月 31 日。* 中国内地基础设施公募 REITs 市场数据截止时点为 2022 年 3 月 31 日。EXECUTIVE SUMMARY4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告01概览根据戴德梁行统计，截至 2021 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的REITs 共计 198 支，总市值达 3,041 亿美元，同比 2020 年末市值上升 8.1%。纵观亚洲 REITs 市场，日本、韩国和新加坡最早出台REITs 相关法律，并批准 REITs 在本国的股票市场上交易。2021 年6 月 , 中国内地首批基础设施公募 REITs 在沪深交易所上市 , 标志着期盼已久的中国版公募 REITs 试点正式启动。2020 年全球金融市场受新型冠状病毒（COVID-19）影响，亚洲 REITs 市场表现略显颓势；得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放，2021 年亚洲 REITs市场整体表现有所回暖。全球新冠疫情推动了科技在日常生活中的应用，在面对面接触受限的情况下，世界各地人们通过虚拟途径，以更灵活的方式沟通、工作及生活。经济活动方式的变化无疑为写字楼及购物商场等传统房地产带来了前所未有的挑战；另一方面，新经济的腾飞使得物流园区、数据中心等物业类型愈发受到投资人的青睐，医疗设施、学生宿舍等对人们日常生活及福祉至关重要的物业类型也受到更多关注。来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理注：统计截至 2021 年 12 月 31 日日本 REITs（J-REITs）市场自 2000 年成立以来已满 20 周年。通过 20 载不断发展完善，无论是机构或是个人投资者，对 J-REITs 的参与度均较高。数据显示，机构投资者为 J-REITs 投资者中的主力军，占总体投资者比例约 70%。作为亚洲规模最大、全球第二大的 REITs 市场，日本共有 61 支 REITs，总市值约 1,478 亿美元，占亚洲 REITs 总市值的 49%。在 2021 年筹办东京奥运会，及日本政府推出的 55.7万亿日元的新一轮经济刺激计划的双重影响下，2021 年日本 REITs 总市值整体上升 6%。新加坡 REITs（S-REITs）市场 2021 年整体表现较为稳定，在经历了 2020 年疫情冲击后企稳回升，总市值较 2020 年底提升了 5%。截至 2021 年 12 月 31 日，新加坡共有 42 支 REITs（其中 7 支商业信托），总市值约 853 亿美元，占亚洲 REITs总市值的 28%，为亚洲规模第二大的 REITs 市场。中国香港 REITs 市场 2021 年表现波动较大，挑战与机遇并存。截至 2021 年底，中国香港 REITs 市场活跃的 REITs 共有 11 支，总市值约 301 亿美元，其中市值最大的领展房地产投资信托基金占据了约 60% 的市值规模。在亚洲三大主流 REITs 市场发展迅猛的同时，2021 年 6 月 , 中国内地首批基础设施公募 REITs 在沪深交易所上市 , 标志着期盼已久的中国版公募 REITs 试点正式启动。截至 2022 年 3 月底已上市的公募 REITs 共计 11 支。日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值占亚洲市场整体市值比重近九成，因此本章节主要着重对日本、新加坡和香港市场进行分析。本章节主要参考了在日本、新加坡、中国香港上市的 REITs 公布的年度财务报告以及彭博数据库，选取了资产负债率（杠杆率）、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，以更好地帮助读者了解亚洲不同主要市场以及各物业类型 REITs 的财务表现。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值（亿美元）市值占比日本611,477.548.6%新加坡42853.128.1%中国香港11300.69.9%马来西亚1892.53.0%印度381.32.7%泰国2770.22.3%中国内地1168.62.3%韩国1862.32.0%中国台湾735.11.2%总计1983,041.2100.0%