指数基金产品研究系列报告之一百二十三：政策面优化利好地产行业，华夏房地产ETF配置价值凸显

1 权益量化研究 权益量化研究 证券 研究报告 2022 年 5 月 17 日 政策面优化利好地产行业，华夏房地产 ETF 配置价值凸显 —— 指数基金产品研究系列报告之一百二十三 相关研究 证券分析师 金工 宋施怡 A0230515070001 songsy@swsresearch.com 邓虎 A0230520070003 denghu@swsresearch.com 地产 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 宋施怡 (8621)23297818×7599 songsy@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 华夏中证全指房地产 ETF（基金代码：515060，场内简称：华夏地产）是华夏基金旗下的一只 ETF，基金经理为李俊先生。该 ETF 跟踪中证全指房地产指数（指数代码：931775.CSI），追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。基金于 2019 年 11 月 28 日成立，在 2020 年 1 月 3 日上市，管理费率为 0.50%、托管费率为 0.10%。同时该 ETF 还设置有联接基金：华夏中证全指房地产 ETF 联接（A 份额代码：008088、C 份额代码：008089）。截至 2022/5/13，该 ETF 共有份额 3.67 亿份，规模达到 3.62 亿元，过去一周日均成交额1562 万元，近期规模及流动性均明显提高。 ⚫ 房地产市场格局迎来政策面优化。自 2021 年 9 月央行发声“两维护”以来，房地产行业政策正常化加速推进，稳经济亟需稳地产的必要性持续凸显。2022 年 3 月 16 日金融委等6 部委积极表态维稳，指出有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策；并首次强调针对房企提出有效化解风险应对方案。2022 年 5 月 15 日，央行和银保监会宣布首套房贷款利率下限下调，从 LPR 降至 LPR-20BP（即从 4.6%降至 4.4%），二套房贷利率下限维持不变。尽管此次二套房贷利率下限未调整，但多地均实际松动了二套房贷利率。 ⚫ 预计未来房地产行业集中度与盈利能力将双双提升。我们认为，格局优化是本轮周期不同以往最重要的关键词，并猜想 2022 年行业将演绎三阶段发展：政策正常化阶段、保投资阶段、格局优化阶段，同时预计 2022 年将展现从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁。不同于以往周期集中度和盈利能力的背离走势，预计优质房企的行业集中度将进一步提升，并将实现量质双升的发展趋势、进一步有望迎来戴维斯双击。 ⚫ 中证全指房地产指数（指数简称：房地产，指数代码：931775.CSI）龙头效应显著。指数涵盖了 9 个申万三级行业，住宅开发共有 69 只指数成分股，总市值合计 11214.99 亿元，权重占比达到 70.17%。商业地产和产业地产都有 8 只成分股，权重占比分别达到18.18%和 6.45%。房地产指数前十大成分股权重合计为 48.67%，持股集中度较高。权重排名前三的股票分别为保利发展、万科 A、招商蛇口，权重分别为 11.87%、9.81%、7.07%。 ⚫ 截至 2022 年 5 月 13 日，房地产指数市净率为 0.99 倍，位于指数发布以来的 4.42 百分位。当市净率低于 1 时，表明指数估值目前处于安全范围之内。房地产指数在 2018 年 8月，2020 年 5 月和 2021 年 7 月市净率均达到过历史低点，并且在之后指数迎来了阶段性的回升。因此，目前市净率再次来到历史低位是一个积极的配置信号。 ⚫ 风险提示：本报告对于基金产品、指数的研究分析均基于历史公开信息，可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差；此外，基金管理人的历史业绩与表现不代表未来；指数未来表现受宏观环境、市场波动、风格转换等多重因素影响，存在一定波动风险；本报告不涉及证券投资基金评价业务，不涉及对基金产品的推荐，亦不涉及对任何指数样本股的推荐。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 权益量化研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共20页 简单金融 成就梦想 1．稳增长下需稳房地产，行业格局优化、优质房企量质双升 ................................................................................... 4 1.1 基本面：投资和销售双双下行，稳增长下需稳房地产 ................ 4 1.1.1 投资：3 月投资同比再转负，开竣工降幅扩大、拿地依然弱 4 1.1.2 销售：4 月 Top50 房企销售同比降幅扩大，近期行业销售依然低迷 ............................................................................................... 5 1.2 资金面：销售融资快速下降，2022 年境内外债集中到期高峰 . 6 1.2.1 行业：销售融资快速下降，同步恶化历史罕见 ..................... 6 1.2.2 企业：21 年境内债到期最高峰，22H1 境外债到期最高峰 ... 7 1.3 政策面：政策修复格局优化，优质房企迎来戴维斯双击 ............ 8 1.3.1 金融委等 6 部委积极表态、房贷降息，政策正常化修复加速推进 ................................................................................................... 8 1.3.2 行业格局加速优化，优质房企迎量质双升 ...........................10 2．中证全指房地产指数：市净率处于历史低位，配置价值显现 ............................................................................. 11 2.1 指数编制方法 .................................................................................... 11 2.2 指数成分股龙头效应显著 ............................................................... 12 2.3 房地产指数今年表现相对占优 ....................................................... 13 2.4 房地产指数市净率处于历史低位 ................................................... 14 3. 华夏中证全指房地产 ETF：近期规模、流动性显著提升 15 4. 基金管理人信息 .........