债券深度报告：REITs上市以来的七个事实

2022 年 05 月 15 日 债券深度报告 REITs 上市以来的七个事实 债券深度报告 债券报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 zhengzichen160@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 核心摘要：  前言：2021 年 REITS 正式登陆中国市场，当前我国首批和第二批 REITs 已经运行一段时间。本文是一篇复盘，观察了近三个季度以来公募基础设施REITS 的投资属性有哪些特征，我们总结了以下七个事实，并附上点评。  事实一：REITs 自 21 年 6 月上市以来，依次经历五个阶段和两个重要拐点。其中两个主要转折点在 21 年 9 月行情启动和 22 年 2 月中旬见顶回落。9 月上涨行情启动的原因，一是相对宽松的流动性环境和股、债赚钱效应下降，二是机构的组织架构和投资流程逐渐理顺。2 月中旬行情的拐点则主要来自价格超涨以后的监管引导。  事实二：REITs 同权益相关性正在上升，但明显弱于海外市场。首批 REITs成立以来至 22 年 3 月，公募 REITS 整体与沪深 300 的相关系数为 0.16，但3 月以来这个系数提升至 0.39。而近十五年，美国 NAREIT 股票 REIT 总回报指数与标普 500 的相关系数为 0.75。  事实三：我国的 REITS 在 3 月初到 3 月 15 日的“类股灾”时期跑赢权益。这可能与投资者结构有关，我国 reits 均是国内资金持有，而本轮权益大跌与人民币汇率压力及外资流出相关性较高，reits 相应受伤较少。  事实四：REITs 换手率明显高于股票和海外 REITs。换手率高可能有两个原因，一是我国 REITs 供给本身稀缺且流通盘少，二是我国 REITs 的做市商机制起到市场买卖桥梁的作用。  事实五：REITs 投资者中个人投资者占比在上升。首批 9 只 REITs 上市时，个人投资者平均占比为 7.2%，截至 2021 年末上升至 12%。反映出随着 REITs产品的平稳运行，个人投资者对 REITs 产品的认识也逐渐深入，越来越多的个人投资者关注到我国 REITs 的投资机会，但距离海外个人投资者占比约20%也仍有较大距离。  事实六：“现金流预期差”与个券表现相关度高。我们以 REITS 的 21 年实际现金分配率与募集说明书中披露的预期现金分配率做比值，用来表现盈利现金流派息带来的预期差。这一比值与不同 REITS 上市以来的累计涨幅有明显的正相关性。实际现金分派率每超预期增长 10%，格外为 REITS 贡献 5.5%的涨幅。  事实七：股市行业风格对 reits 的影响目前并不大。原因可能有两点，一是较难找到主营业务和 REITs 较相似的股指，二是目前上市的 REITs 的只数和规模还比较小，其行情与自身关系更大（如前文所述的现金分派率完成度）。  风险提示：1）估值调整风险；2）现金分派率不及预期风险；3）资产的供给不足。 证券研究报告 债券·债券深度报告 2 / 15 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言 ...............................................................................................................................4 事实一：REITs 自上市以来，经历五个阶段和两个重要拐点 ...........................................4 事实二：REITs 同权益相关性正在上升，但明显弱于海外市场 .......................................6 事实三：我国 REITS 在“类股灾”时期能够跑赢权益，但跑输债券 ..................................7 事实四：我国 REITs 换手率明显高于股票和海外 REITs .................................................8 事实五：REITs 投资者中个人投资者占比在上升...........................................................10 事实六：“现金流预期差”与个券表现相关度高 .............................................................. 11 事实七：股市行业风格对 REITs 的影响目前并不大 ......................................................12 风险提示 ......................................................................................................................14 qRpQrQnNtNmNsRuNqRnQnMbRdN7NoMmMmOpNiNqQqNkPmNqN9PrQsNuOnOtRMYmNsN 债券·债券深度报告 3 / 15 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 图表目录 图表 1 国内 REITs 整体上市以来的累计收益率波动 ........................................................ 5 图表 2 2 月上旬国内多支 REITs 公告超涨风险 ................................................................ 5 图表 3 22 年 3 月以来，REITS 与股市同步性明显增强（单位：指数点数）...................... 6 图表 4 REITs 和股票、债券的相关性均不高，但 22 年 3 月以来在上升 ............................ 6 图表 5 海外 REITs 整体与股指相关性高，与债券相关性低 ..........................