房地产行业第19周周报：新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期压力仍然较大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 5 月 17 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台——关于央行调整首套房贷利率下限的点评》20220515 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220505 《政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期—2022年中央政治局会议点评》20220429 《二季度地产投资机会展望》20220417 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 19 周周报（5月 7 日-5 月 13 日） 新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期压力仍然较大 核心观点 本周新房、二手房成交量均有所上升。本周 43 个城市新房成交套数为 3.2 万套，环比上升 84.6%，同比下降 56.1%；17 个大中城市新房成交套数为 2.0 万套，环比上升 84.3%，同比下降 52.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化 133.7%、 90.6%、 31.9%，同比增速分别为-44.5%、-53.0%、 -57.9%。15 个城市二手房成交套数为 1.4 万套，环比上升 185.3%，同比下降 23.3%；11 个大中城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比上升 186.8%，同比下降 21.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 162.8%、196.2%、209.2%，同比增速分别为-44.6%、 -6.2%、 1.2%。 新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为 104.7 万套， 环比上升 0.6%，去化周期为 18.8 个月，环比上升 0.7 个月；8 个大中城市新房库存套数 57.2 万套， 环比下降 0.3%， 同比上升 5.7%，去化周期为 14.2 个月，环比上升 0.4 个月；一线城市新房库存量 27.9万套，环比下降 0.2%，去化周期 15.5 个月，环比上升 1 个月，二线城市新房库存量 20.5 万套，环比下降 0.4%，去化周期为 14.8 个月，环比无明显变化，三线城市新房库存套数为 8.9 万套，环比下降 0.3%，去化周期 10.4 个月，环比减少 0.2 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 195 宗， 环比下降 50.6%，同比下降 53.2%；成交土地规划建筑面积为 1470 万平方米，环比下降 54.9%，同比下降 49.5%；成交土地总价为 500 亿元， 环比下降 59.4%，同比下降 69.6%；成交土地楼面均价为 3400 元/平方米，环比下降 10.0%，同比下降 39.8%； 百城成交土地溢价率为 0.98%， 环比下降 85.6%，同比下降 95.1%。 房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为 70.46 亿元，同比减少 14.2%（前值-51.7%），环比增加 58.3%；总偿还量为 43.25 亿元，同比减少 66.8%（前值： -78.8%），环比减少 82.9%；净融资额为 27.21 亿元。其中国企国内债券总发行量为 70.46亿元，同比增加 86.4%（前值：-42.9%），环比增加 58.3%；总偿还量为 41.30 亿元，同比减少 33.3%（前值：-89.6%），环比上升 360.1%；净融资额为 18.70 亿元。民企连续 8 周未发行国内债券，总偿还量为 1.95 亿元，同比减少 97.1%（前值-42.9%），环比减少 87.0%，净融资额为 8.51 亿元。 投资建议 本周央行公布 4 月金融数据，4 月居民贷款较去年同期少增 7453 亿元，主要是受房贷大幅下降拖累；住房贷款同比少增 4022 亿元，反映地产销售、居民房贷需求低迷，前期信贷支持尚未落位。地方层面，东莞、南京放宽多孩家庭购房，无锡惠山区发放购房消费券，常州限售期从 4年调整至 2 年，扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政，各地供需端政策持续调整。同时，本周央行下调首套房贷利率下限 20BP，释放了支持刚需首套购房的积极信号，降低购房者臵业成本的同时，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策，体现金融层面的支持正在持续加码。随着后续政策进一步加速落地，兑现 beta 行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 5 月 17 日 房地产行业第 19 周周报（5 月 7 日-5 月 13 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................