房地产：统计局4月数据点评-现实向预期靠拢

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 05 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：限购限贷对销售的影响范围有多大？》 2022-05-16 2 《房地产-行业研究周报:透过银行年报看地产信贷》 2022-05-15 3 《房地产-行业研究周报:业绩寻底，预期博弈——2022 房企一季报点评》 2022-05-08 行业走势图 现实向预期靠拢——统计局 4 月数据点评 销售：单月销售额降幅超四成，疫情反复影响复苏时点 1-4 月销售金额同比-29.5%，增速较去年同期下降 97.7pct，较 1-3 月下降 6.8pct；4月单月销售金额环比-42.7%，同比-46.6%，增速较 3 月下降 20.4pct。1-4 月销售面积同比-20.9%，增速较去年同期-69.0pct，较 1-3 月下降 7.1pct；4 月单月销售面积环比-43.2%，同比-39.0%，增速较 3 月下降 21.3pct。 4 月行业基本面仍在快速下行，销售降幅继续扩大。单月销售额同比下滑超四成为2008 年 8 月以来首次。单月销售面积 8722 万平，是自 2015 年 9 月以来首次不足 1亿平（剔除疫情爆发的 2020 年 2 月）。致使商品房销售持续走弱的因素包括 1）宏观经济下行压力仍在加剧，居民消费端呈现疲态；2）3-4 月疫情反复对销售复苏形成阻碍；3）销售乏力房企资金链趋紧，观望情绪仍较浓烈。我们认为，4 月商品房销售端绝对规模与增速指标的表现均印证了行业正面临的预期不稳的考验，受疫情影响基本面拐点到来或将推迟。 根据我们监测，2022 年至今全国各城房地产放松政策出台已超 150 余次，短期效果尚不明显，市场仍处深度调整期。但 4 月底政治局会议定调“支持刚性和改善型住房需求”后，各地政策跟进力度加大，伴随 5 月 15 日央行下调首套房贷款利率下限20 个基点，需求侧实质性政策利好持续释放，5-6 月有望成为刺激销售复苏的关键节点，具体将取决于政策兑现效果。 开发投资同比由正转负，房企拿地意愿下降严重 1-4 月房地产开发投资累计完成额同比-2.7%，增速较去年同期下降 24.3pct。开发投资增速同比由正转负，为自 2020 年 6 月以来首次负增长。4 月单月同比-10.1%，降幅较 3 月扩大 7.9pct，环比-8.5%，降幅较 3 月扩大 5.6pct。增量端：1）1-4 月土地成交价款累计额同比-20.6%，较 1-3 月下降 3.7pct；土地购置面积累计值同比-46.5%，较 1-3 月下降 4.7pct，降幅继三月迎来边际改善后再度拉大。2）1-4 月新开工面积累计同比-26.3%，增速较去年同期下降 42.8pct，较 1-3 月下降 8.8pct。存量端：1-4月房屋施工面积累计同比-0.0%，增速较去年同期下降 10.5pct，较 1-3 月下降 1.0pct；房屋竣工面积累计同比-11.9%，增速较去年同期下降 29.8pct，较 1-3 月下降 0.4pct。 开发投资及新开工数据降幅加大体现出当前时点房企投资意愿下降严重，存量施工所提供的开发投资支撑相对有限。我们认为，在房企融资支持和预售资金监管等供给侧政策上仍具边际改善空间，但预计在明确的销售拐点到来之前，开发投资将延续下滑态势。 到位资金继续走低，各指标跌幅均有扩大 1-4 月全国房地产开发企业到位资金同比-23.6%，增速较去年同期下降 58.8pct，较1-3 月下降 4.0pct，降幅已连续扩大 13 个月。其中：1） 销售回款：1-4 月定金及预收款同比-37.0%，4 月单月同比-53.0%，环比-26.5%，销售端仍在持续走弱。1-4月个人按揭贷款同比-25.1%， 4 月单月同比-42.4%，环比-25.7%，环比降幅有所收窄，表明按揭贷款环境有所宽松；2）外部融资：1-4 月国内贷款同比-24.4%，4 月单月同比-28.0%，环比-7.7%；1-4 月自筹资金同比-5.2%，4 月单月同比-6.6%，环比-16.4%。4 月到位资金来源内各项指标同比跌幅均有扩大趋势，伴随上半年偿债高峰的来临，房企资金流动性风险仍在加剧。我们认为房企整体信用面的回暖是销售信心修复及开发投资意愿提升的前提，当前市场在再融资机制方面仍具操作空间。 把握左侧收并购和右侧集中度提升 4 月行业销售降幅继续扩大，市场仍处深度调整期。近期房贷款利率等实质性利好落地为需求改善已奠定良好基础，我们认为后续市场仍需辅以与需求端相匹配的房企融资端利好来共同推动基本面的复苏，政策“组合拳”值得期待。未来行业 beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压; -27%-23%-19%-15%-11%-7%-3%1%2021-052021-092022-01房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 点评：现实向预期靠拢 1.1. 销售：单月销售额降幅超四成，疫情反复影响复苏时点 1-4 月销售金额同比-29.5%，增速较去年同期下降 97.7pct，较 1-3 月下降 6.8pct，其中住宅销售金额同比-32.16%；4 月单月销售金额环比-42.7%，同比-46.6%，增速较 3 月下降20.4pct。1-4 月销售面积同比-20.9%，增速较去年同期-69.0pct，较 1-3 月下降 7.1pct，其中住宅销售面积同比-25.40%；4 月单月销售面积环比-43.2%，同比-39.0%，增速较 3 月下降 21.3pct；4 月单月销售均价为 9326 元/平，环比+0.8%，同比-12.5%，同比增速较 3 月下降 2.2pct。 4 月行业基本面仍在快速下行，销售降幅继续扩大。单月销售额同比下滑超四成是 2008年 8 月以来首次；单月销售面积 8722 万平，是自 2015 年 9 月以来首次不足 1 亿平（剔除疫情爆发的 2020 年 2 月）。致使商品房销售持续走弱的因素包括 1）宏观经济下行压力仍在加剧，居民消费端呈现疲态；2）3-4 月疫情反复对销售复苏形成阻碍；3）销售乏力房企资金链趋紧，观望情绪仍较浓烈。我们认为，4 月商品房销售端绝对规模与增速指标的表现均印证了行业正面临的预期不稳的考验，受疫情