地产青铜时代（三）：地产松绑，力度够不够？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 地产青铜时代（三） 地产松绑，力度够不够？ 2022 年 05 月 06 日 [Table_Summary] 目前中国地产所处状态，可以说是有史以来最复杂的。 地产销售因为疫情扰动居民收入，而变得复杂。房企融资因受监管约束，而变得复杂。土地供给因集中供地制度和抗疫消耗地方财力，而变得复杂。更为重要的是，“房住不炒”大框架下，地产政策调控的尺度和方向也日趋复杂。 正当市场怀疑“房住不炒”基调下能否等来地产政策松绑，开年以来越来越多地方政府出台相关政策。我们理解因城施策地产宽松，背后的逻辑非常朴素，抗疫加重地方财政压力，土地财政重要性愈发凸显。 然而另一方面，地产行业持续下探，销售、融资、拿地和投资，地产各环节无一好转。如何评估本轮地产政策放松，当前因城施策地产松绑力度是否足够？本文重点梳理本轮地产政策松绑，并对后续政策演绎做出展望。  本轮地产宽松方式如何？因城施策为主。 本轮地产政策宽松体现在三个层面，房地产销售、房企融资和房企拿地。 本轮地产宽松伴随两个鲜明特征： 第一，地产销售放松力度明显大于房企融资和房企拿地。 第二，低能级城市放松力度明显大于一线高能级城市。几乎所有政策放开均发生在二三四线低能级城市，一线高能级城市反而相对矜持。 地产销售层面，低能级城市不同程度放松限售、限购、限贷，甚至出台不常见的购房补贴。房企拿地方面，不少二线城市针对房企拿地，普遍降低保证金比例，取消或降低竞配建要求，增加土地供给。针对房企融资，不少城市灵活放松预售资金监管，鼓励并购贷推进。  本轮地产宽松效果如何？效果非常有限。 纵观以往地产周期表现，政策松绑不久之后便会见到地产企稳。本轮地产松绑及行业表现非同寻常。 一边是因城施策的地产宽松陆续面世，看似热闹非凡；然而另一边是地产销售、拿地和房企投融资持续下行，迟迟不见企稳。 先看地产销售，所有能级城市地产销售并未改善，楼市冷清局面尚未扭转。再看房企拿地，年初房企拿地有微量效果，但相较正常的拿地状况，相去甚远。最后看房企融资，民营房企融资依然承压。  本轮地产宽松力度如何？力度明显不足。 对比金融危机（2008 年开启宽松）和高库存时期（2014 年开启宽松），本轮地产下行更深，节奏更快，然而当前地产放松力度远不及过往。 本轮地产宽松更多采用因城施策，需求刺激政策都落在传统框架之内。要知道，2008年金融危机应对时期，当时地产宽松魄力极大，直接将全国购房首付比降至 20%。2014 年高库存时期，当时地产宽松启用了史所未见的棚改货币化。 抗疫接近三年，中国居民收入受到压制，地产的潜在需求深受影响，考虑到这一点，当前地产需求刺激力度应该强于以往。不论是纵向对比历史经验，还是对标当前地产行业所面临的下行压力，我们发现当前地产松绑力度相对有限。 本轮地产问题成因更为复杂，因城施策地产放松，并不能完全有效解决问题。若要避免地产硬着陆，未来仍需看到更大力度和更大范围的地产政策放松。地产销售放松力度需要进一步夯实，不仅如此，房企融资和房企拿地政策也需要不同程度调松。 风险提示：疫情发展超预期，经济趋势超预期，稳地产政策不及预期。 . [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 周恺悦 执业证号： S0100121120011 电话： 13135690247 邮箱： zhoukaiyue@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1、《地产的底在哪儿》——地产青铜时代（一） 2、《中国地产有多重要？》——地产青铜时代（二） 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 宏观专题研究 目 录 前言 ............................................................................................................................................................................ 3 一、 居民购房的放松政策及效果 ............................................................................................................................... 4 1.1 本轮购房政策放松内容 ..................................................................................................................................................................... 4 1.2 本轮购房政策放松特征 ..................................................................................................................................................................... 7 1.3 当前地产政策放松效果 ...................................................................................................................................................................... 8 二、 房企拿地的放松政策及效果 ............................................................................................................................... 9 2.1 本轮拿地政策放松内容及特征 ......................................................................................................................................................... 9 2.2 量价角度看本轮拿地放松效果 ...........................................................................................................................................