光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月）：四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知挂牌上市

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 5 月 4 日 行业研究 四月光大地产 AH 核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 4 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数-3.2%，跑赢沪深 300 指数 1.7pct. 指数：2022 年 4 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅-3.17%，跑赢沪深 300 指数 1.72pct.，跑赢恒生指数 0.96pct.，跑赢恒生港股通指数 0.66pct.；2022 年 1-4 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-15.33%，跑赢沪深 300 指数 3.37pct.，跑输恒生指数 5.47pct.，跑输恒生港股通指数 3.42pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-3.0%；涨跌幅前列为：宝龙商业（+34.8%）、雅生活服务（+14.4%）、卓越商企服务（+4.3%）、招商积余（+3.1%）、滨江服务（+2.9%）。2022 年 1-4 月，样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：越秀服务（+14%）、中海物业（+13.7%）、绿城服务（+9.7%）、华润万象生活（+5%）、特发服务（+4.4%）。 港股通：本月持股比例变化：卓越商企服务（+1.13pct.）、融创服务（+0.65pct.）、金科服务（+0.64pct.）、宝龙商业（+0.54pct.）、旭辉永升服务（+0.42pct.）。2022 年 1-4 月，港股通持股比例变化：世茂服务（+6.33pct.）、融创服务（+5.84pct.）、金科服务（+5.09pct.）、保利物业（+2.99pct.）、卓越商企服务（+1.48pct.）。 行业动态跟踪：政治局会议支持各地从实际出发完善房地产政策；北京推出养老新模式，解决居家养老服务“最后一公里” 中央：4 月 29 日中共中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展；卫健委、住建部等九部门联合印发《关于开展社区医养结合能力提升行动的通知》。 地方：深圳计划用三年时间完成全市住宅小区业委会的全覆盖；北京计划年底基本建立养老服务联合体运行机制，为就近精准养老服务提供指导。 重点企业动态跟踪：万物云递表 2021 年收入 237 亿元同比+31%，迪马集团旗下物业东原仁知（2352.HK）挂牌上市 资本市场动态：上市进展：4 月 1 日，万物云向港交所递交招股书，万物云2021 年收入 237 亿元，同比+30.6%；4 月 19 日，迪马集团旗下物业公司东原仁知城市运营服务（2352.HK）启动全球发售，并于 4 月 29 日在港交所挂牌上市。业绩情况：4 月 15 日南都物业发布年报，2021 年营业收入 15.9 亿元，同比+12.7%；归母净利润 1.6 亿元，同比+18.1%；4 月 26 日特发服务发布年报，2021 年营业收入 16.9 亿元，同比+52.5%；归母净利润 1.12 亿元，同比+13.1%。 投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，建议关注四大主线 物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220403 三月光大 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 3 月) 20220303 二月光大 AH 核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 2 月) 20220206 2022 年“开门红”，一月光大 AH核心物业指数上涨近 5%——光大地产 A+H物业板块月度跟踪(2022 年 1 月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 4 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产AH 核心物业指数。 对比 2021 年，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除彩生活（1778.HK）、奥园健康（3662.HK），调入南都物业（603506.SH）、中骏商管（0606.HK）。 调整后成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 946.0 33.9 23.1 23.1 0.7% -27.5% 1209.HK 华润万象生活 722.7 38.2 41.3 41.3 -1.5% 5.0% 2669.HK 中海物业 256.4 9.4 31.4 31.4 0.9% 13.7% 6049.HK 保利物业 241.6 52.6 28.1 28.1 -7.2% -14.2% 2869.HK 绿城服务 212.8 7.9 24.8 24.8 0.3% 9.7% 6666.HK 恒大物业 206.4 2.3 7.9 6.0 0.0% -12.9% 001914.SZ 招商积余 193.0 18.2 37.6 35.7 3.1% -10.2% 1995.HK 旭辉永升服务 153.9 10.6 24.6 24.6 -0.2% -12.4% 3319.HK 雅生活服务 147.8 12.5 6.3 6.3 14.4% -5.7% 9666.HK 金科服务 140.3 25.9 13.1 13.1 -8.5% -23.7% 1516.HK 融创服务 110.9 4.3 8.6 8.6 -10.5% -45.4% 0873.HK 世茂服务 86.0 4.2 7.5 7.5 0.0% -22.5% 1755.HK