房地产行业周报：中央释放积极信号，各地政策加码频出

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露　HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报中央释放积极信号，各地政策加码频出证券研究报告 Research Report2022年5月4日江宇辉 地产行业分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露　HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要p 本周核心观点：中共中央政治局为地产释放积极信号，金融管理部门开会针对12家问题房企的纾困进行指导，国务院、发改委也提出保障房地产稳增长政策，各地出台放松政策频率更为密集。本周新房成交面积保持环比增长，同比增速降幅收窄。二手房市场同比降幅收窄，其中二线城市领涨、同比已经由负转正。土地方面，本周供应、成交面积与上周变化不大，供需比略微上升，其中一线城市成交建面同比增速为68.8%，增长较快，二三线依旧未见好转。本周融资方面也出现一定回暖，发债偿债均有所上升，净融资额由负转正，信托发行数量、金额均环比上升。整体来看由于疫情、整体环境等影响本周新房、二手房成交面积环比上升，同比降幅扩大，土地市场环比上升、同比降幅缩窄，商品房库存量持续上升。p 重点政策分析：中共中央政治局4月29日召开会议，其中针对房地产行业，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。本次会议提到守住不发生系统性风险底线。可以看出近期房地产风险是国家比较重视的需要积极管控的内容，要防范房地产风险蔓延到其他领域。受外部环境及本次疫情影响，一二季度GPD增速承压，本次会议明确了今年GDP增速5.5%的目标不变，可见国家对地产行业有效管控的决心和对后续地产发力的预期。本次中央对政策宽松的表态较15年以来几次地产周期放松有一定的变化，在坚持“房住不炒”的总基调下，本次提出了根据当地实际情况出发完善房地产政策，改善住房需求，这也是继2021年12月中共中央政治局会议以及2022年3月政府报告之后更为明确支持地方因城施策改变房地产政策的提法，为各地政策进一步综合性放松打开了空间。p 一周行情回顾：本周（2022/4/25-2022/5/1）申万房地产指数下跌0.96%，跑赢上证综指0.33pct，在各类板块中位列第8/32，恒生地产建筑业指数上涨0.24%，跑输恒生综指2.06pct。本周涨幅前3的地产公司为：中交地产（45.95%）、南国置业（33.91%）、滨江集团（22.62%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：皇庭国际（-39.75%）、泰禾集团（-24.5%）、*ST绿景（-22.45%）。本周（2022/4/25-2022/5/1）恒生物业服务及管理板块上涨3.5%，跑赢恒生综指1.19pct，跑输恒生中国企业指数1.18pct，在各类板块中位列第9/28。本周涨幅前3的公司分别为：宝龙商业（12.6%）、时代邻里（12.26%）、滨江服务（9.09%），本周跌幅前3的公司分别为：佳兆业美好（-9.01%）、第一服务控股（-4.65%）、建发物业（-1.8%）。p 地产市场监测：上周六至本周五（2022/4/23-2022/4/29）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积217.02万平，环比上升1.9%，同比下降48.4%，降幅缩窄。：16城二手房成交面积198.5万平，环比上升29.5%，同比下降9.7%，降幅收窄。上周（2022/4/18-2022/4/24）100大中城市土地供应建面2942.82万平，同比下降34%，环比上升4.2%，土地成交建面1801.13万平，同比下降45.9%，环比下降1.81%，供需比上升至1.63。p 房企融资情况：本周（2022/4/25-2022/5/1）房企境内新发债总额为216.43亿元，同比下降1%，环比上升23.89%。信托发行方面，本周发行9只房地产信托，发行规模7.82亿元，环比下降79.74%。平均年收益率7.57%，平均期限1.81年。p 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露　HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期区域发布机构类型内容2022/4/25全国金融管理部门出险房企纾困4月25日金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。据澎湃新闻了解，会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括：AMC可以接收2021年底以前资产用途是土地价款的资产，可以收金融机构暂未纳入不良的贷款，可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款，与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。另外，以上的业务资本金按照50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。另外，对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。2022/4/25全国国务院保障性租赁住房国务院：完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，强化用地用房保障。2022年4月25日，国务院办公厅出台关于进一步释放消费潜力、促进消费持续恢复的意见，鼓励各省、自治区、直辖市人民政府加快构建新发展格局，协同发力、远近兼顾，综合施策释放消费潜力，促进消费持续恢复。其中提到应对疫情影响，促进消费有序恢复发展：围绕保市场主体加大助企纾困力度。深入落实扶持制造业、小微企业和个体工商户的减税退税降费政策。推动金融系统通过降低利率、减少收费等多种措施，向实体经济让利。（新闻来源：观点网）2022/4/27全国发改委积极扩大有效投资、促进经济平稳健康发展4月27日获悉，国家发展改革委微信公众号近日发文《积极扩大有效投资 促进经济平稳健康发展》。文章提到，今年以来，国家发展改革委坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，会同有关方面扎实做好稳投资工作，积极扩大有效投资，促进投资平稳增长。文章还提到，坚持发挥市场主体作用，充分调动社会投资积极性。积极做好社会资本投融资合作对接工作，充分发挥向民间资本推介项目长效机制作用，加强项目融资保障。推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，盘活存量资产、形成投资良性循环。规范推进政府社会资本合作（PPP）。（新闻来源：观点网）2022/4/28全国中共中央政治局地产政策 “宽松”中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议指出要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。会议要求，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间，要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，