房地产行业第17周周报：4月百强房企销售降幅进一步扩大，政治局会议后更多城市政策放松可期

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 5 月 3 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《2022 年中央政治局会议点评》20220430 《基本面下行未见改善，央行鼓励地方层面合理下调首付比例和房贷利率—房地产行业第 16 周周报》 20220425 《年内首次降准如期落地，昆明出台多项措施提振房地产市场发展——房地产行业第 15 周周报》 20220418 《3 月百强房企权益销售降幅进一步扩大，弱二线及三四线城市需求端政策频繁松动—房地产行业 2022 年 3 月月报》20220406 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 《碧桂园服务：“大物业+大社区”战略稳步推进，业绩延续高增符合预期》20220330 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 17 周周报（4月 23 日-4 月 29 日） 4 月百强房企销售降幅进一步扩大，政治局会议后更多城市政策放松可期 核心观点 本周新房、二手房成交量均有所上升。本周 43 个城市新房成交套数为 3.1 万套，环比上升 4.1%，同比下降 55.3%；17 个大中城市新房成交套数为 2.1 万套，环比上升 5.8%，同比下降 49.3%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化 32.6%、 10.3%、-8.3%，同比增速分别为-61.6%、-46.1%、 -41.0%。15 个城市二手房成交套数为 1.5 万套，环比上升 16.9%，同比下降 38.0%；11 个大中城市二手房成交套数为 1.4 万套，环比上升 15.2%，同比下降 35.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 5.0%、 20.2%、 23.4%，同比增速分别为-35.4%、 -38.5%、 -13.0%。 新房库存量有所上升，去化周期相比上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 104.3 万套， 环比上升 1.4%，去化周期为 17.8 个月，环比下降 0.9 个月；8 个大中城市新房库存套数 57.7 万套， 环比上升 2.6%， 同比上升 4.9%，去化周期为 13.7 个月，环比下降 0.5 个月；一线城市新房库存量 28.1 万套，环比上升 4.8%，去化周期 14.2 个月，环比上升 0.2 个月，二线城市新房库存量 20.6万套，环比上升 0.6%，去化周期为 14.6 个月，环比下降 1.2 个月，三线城市新房库存套数为 8.9万套，环比上升 0.6%，去化周期 10.8 个月，环比减少 1.3 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 280 宗， 环比下降 3.8%，同比下降 54.2%；成交土地规划建筑面积为 1801 万平方米，环比下降 1.8%，同比下降 45.9%；成交土地总价为 508 亿元， 环比上升 109.1%，同比下降 34.5%；成交土地楼面均价为 2819 元/平方米，环比上升 112.9%，同比上升 21.2%； 百城成交土地溢价率为 2.71%， 环比下降 14.2%，同比下降 90.2%。 房企信用债发行规模环比与同比均有所增加。本周房地产行业信用债总发行量为 233.43 亿元，同比增加 7.9%（前值： -36.7%），环比增加 49.4%；总偿还量为 140.29 亿元，同比提升 36.9%（前值： -25.2%），环比增长 28.6%；净融资额为 93.14 亿元。其中国企信用债总发行量为 233.43 亿元，同比增长 60.8%（前值： 27.8%），环比上升 49.4%；总偿还量为 70.67 亿元，同比提升 67.0%（前值： -16.9%），环比下降 22.7%；净融资额为 162.76 亿元。民企连续三周无信用债发行，本周总偿还量为 69.62 亿元，同比提升 15.7%（前值： -50.8%），环比增加 294.9%；净融资额为-69.62 亿元。 投资建议 我们认为当前地产行业已迈入深度调整期，从本周公布的百强房企销售来看，4 月百强房企全口径销售额降幅进一步扩大至-58.9%，楼市地市景气度持续低迷，部分城市基本面面临严峻的下行压力。近期各地地产政策调整节奏明显加快，同时向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸，例如本周黄石、江门、株洲出台购房补贴政策，廊坊、上饶、洛阳、贵阳下调首付比例，中山、惠州、沈阳取消部分限购，天津拟停止限价商品房销售等。从中央层面来看，政治局会议对地产定调“稳中趋松”，地产政策调控路径更加清晰明确，我们认为后续“因城施策”、“因时施策”、“因房施策”将进一步加速落地，兑现 beta 行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。 我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 股票报告网 2022 年 5 月 3 日 房地产行业第 17 周周报（4 月 23 日-4 月 29 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 .......