房地产行业研究周报：基本面持续承压 政策调节需求迫切

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 基本面持续承压 政策调节需求迫切 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：房基本面持续承压 政策调节需求迫切 本周 3 月房地产中观数据发布，各项指标均较 1-2 月数据有所下行，行业基本面压力加大，“稳增长”背景下，留给基本面复苏的时间已不充裕，可进一步期待政策宽松，尤其“因城施策”的空间及范围进一步打开。 建安投资及土地购置双弱，房地产投资短期持续承压：  房地产开发投资累计同比增速 0.7%，较上月下降 3 个百分点，单月同比增速-2.4%，较上月 6.1 下降个百分点。土地购置费累计同比增加 0.6%，单月同比减少 6.2%，环比减少 17.5 个百分点，建安投资累计同比增速为 0.7%，较上月减少 0.8 个百分点，单月同比增速-0.3%，较上月下降 1.9 个百分点。  3 月土地购置费及建安投资均呈下行，导致房地产投资进一步下滑。土地购置费由单月同比 11.8 个百分点涨幅大幅回落至-0.3%，同时叠加施工端维持弱势，房地产投资出现进一步下行。随着土地成交价款结算主体逐步转入2022 年，土地市场成交弱势影响将逐步显现，短期房地产投资仍将承压。 销售单月增速已位于历史性低位，政策调节仍需发力：  商品房销售面积及销售金额 3 月累计同比分别减少 22.7%、13.8%，环比减少3.5 个百分点、减少 4.2 个百分点。销售面积及销售额单月同比分别为-26.2%、-17.7%，环比减少 6.9、17.7 个百分点。  3 月单月销售面积及销售额同比增速已是自 2008 年 11 月以来的最低位（不考虑疫情影响的 2020 年初）。疫情影响下，原本疲弱的商品房市场热度进一步走弱，需求端情绪急需政策调控进行逆周期干预调节。 销售类资金进一步下行，开发资金来源持续承压：  房地产开发资金来源累计同比减少 19.6%，环比减少 1.9 个百分点,3 月单月同比减少 23 个百分点，环比下降 5.3 个百分点。国内贷款、自筹资金、定金预收款、按揭贷款单月同比增速分别为-29.7%、-2.3%、-37.5%、-22.1%。  供应端资金来源相对稳定，需求端资金来源跟随市场下行。按揭贷款和定金预收款单月同比增速分别连续 4 个月、7 个月下行，与销售市场保持较强一致性，未来仍需等待需求回温；国内贷款重新回落，自筹资金则保持回升并首次出现单月同比正增长，融资环境小幅改善。 新开工、竣工、施工均表现弱势：  房企 2022 年新开工面积累计同比减少 17.5%，竣工面积同比减少 11.5%，施工面积同比增加 1%，分别较上月减少 5.3、1.7、0.8 个百分点。月度口径来看，新开工面积同比减少 22.2%、竣工同比减少 15.5%、施工减少 21.5%，分别环比减少 10.1、5.7、23.3 个百分点。  新开工、竣工、施工在 3 月均表现疲软。新开工主要受房企拿地力度减弱以及谨慎投资心理影响，当前推盘以已开工货源为主，导致同比下行幅度较大；竣工则因其预售资金监管政策，对房企资金流贡献比例低，优先度相对滞后同样表现小幅回落，但“保交房”政策下整体下行空间有限。 数据追踪（4 月 11 日-4 月 17 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-52 PCT、-37 PCT，一线城市-66 PCT，-35 PCT，二线城市-72 PCT，-69 PCT，三线城市-19 PCT，+10 PCT。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-37 PCT，累计同比-31 PCT。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+9 PCT，成交建筑面积累计同比-13 PCT，成交金额累计同比-50 PCT，土地成交溢价率为 1.79%。  城市行情环比：北京（+106 PCT），上海（-26 PCT），深圳（+15 PCT），南京 评级 增持 2021 年 4 月 24 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 10.28 市场平均市盈率 11.85 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：地方政策放松延续 全面降准落地》2022-04-18 2、《房地产行业研究周报：以史为鉴 房地产板块行情走到哪？》2022-04-11 3、《房地产行业研究周报：3 月房企销售数据同比下行 地方政策宽松持续》2022- 04-06 -60%-40%-20%0%20%40%60%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 （+15 PCT），杭州（+112 PCT），武汉（+23 PCT） 投资策略： 行业基本面压力较大，在“稳增长”背景下基本面复苏的迫切性日渐增加，后续可进一步期待政策的进一步宽松，尤其可期待“因城施策”在城市能级、在放松力度上的提升。 警惕房企年报变脸以及资金风险先于基本面好转爆发，策略上优先选取稳健经营龙头企业，民营企业估值修复行情可作持续关注，但需紧盯行业指数整体走势以及企业自身实际情况，顺势而为，参与需慎重。 建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、新城控股、金科股份等；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：房企年报披露 龙头房企基本面稳健 ..................................................................................................................... 4 1.1 建安投资及土地购置双弱 房地产投资短期持续承压 .................................................................................................... 4 1.2 销售单月增速已位于历史性低位 政策调节仍需发力 .................................................................................................... 5 1.3 销售类资金进一步下行 开发资金来源持续承压 ....................................................................................