宏观专题：芳林新叶催陈叶，REITs的天时地利

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_ReportInfo] 2022 年 04 月 18 日 证 券研究报告•宏观专题报告 宏观专题 芳林新叶催陈叶，REITs 的天时地利 摘要 西 南证券研究发展中心 [Table_Summary]  从基建到保障房，两个角度的 REITs扩围。近期有关加快推进 REITs 发展的政策频出，REITs 扩围有纵向和横向两个角度：纵向上，针对基础设施REITs，一方面拓宽试点范围，引入更多新的优质项目；另一方面，在已上市项目的基础上，制定存量 REITs 扩募规则，促进 REITs 规模增长。横向上，从基础设施到保障性租赁住房 REITs，我国公募 REITs 将在范围、领域上有所扩围。此外，税收优惠值得关注和期待。从海外 REITs 经验看，相关优惠政策是激活海外较成熟 REITs 市场的重要原因之一，2022年 1月，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，拉开了公募 REITs 税收优惠序幕，后续税收优惠政策或扩展至其他税种和项目，若全面落地，将对我国公募 REITs 发展带来较大激励。  全球紧缩浪潮，从历史和当下看 REITs 表现。通过对比历史中加息背景下的REITs 表现，发现 REITs 与利率并不是单一的同向或反向变动关系，在加息期间，REITs 大多情况实现正回报，且与股市相比，REITs 在加息后 12 个月的表现更好。REITs 不仅跟利率变动有关，还受其他因素作用，如债务水平、股息支付、租金等。REITs 中子行业特征不一，在加息期间对应的表现也各异。从子行业在金融危机后的表现，以及与股市债市相对波动看，住宅、仓储等子行业在波动较大期间变现较稳定。本轮紧缩浪潮，支撑 REITs表现有三点：其一，与过去相比，REITs 已加强其资产负债表；其二，从美国 REITs 债务平均期限看，未来几年仍可享受低利率的红利；其三，从海外情况看，房地产需求较旺盛，通胀攀升背景下房地产回报可期。  海外养老基金中上市 REITs配置较低，未来比例或升高。近年 REITs 市值和范围增长较快。截至 2021年末，全球上市 REITs 总股本市值约为 2.5万亿美元。机构投资者参与房地产投资主要有 REITs 或 CMBS 等形式，且 REITs 也有私募与公募等多种形式，但养老基金对于公募 REITs 配置占比相对较低。近期海外养老基金对上市公募 REITs 配置有加速增长态势，其一在于 REITs可投资的范围逐渐拓宽，包括数据中心、信号塔以及工业、物流设施、医疗保健等更有发展机会的领域；其二在于较可观的收益，公募 REITs 在超过两个十年的时间里跑赢了房地产私募股权基金，且风险调整后回报更好。上市REITs 与股市和债市的相关性较低，与房地产私募股权基金高度相关。  未来可期：我国 REITs的细分赛道。我国基建 REITs 驶入发展快车道，借鉴海外经验和我国自身发展特点，从基建和房地产分别看，我们认为我国REITs 未来或将助力基建中的三大领域，分别是水利建设项目、新基建中的新型电力系统和工业互联网、交通基础设施。房地产中有两个大方向可以重点关注，分别是保障性租赁住房 REITs，以及包括养老地产在内的医疗保健相关房地产 REITs。  风险提示：海外紧缩节奏超预期，国内复苏不及预期。 [Table_Author] 分析师：叶凡 执业证号：S1250520060001 电话：010-57631106 邮箱：yefan@swsc.com.cn 联系人：王润梦 电话：010-57631299 邮箱：wangrm@swsc.com.cn 相 关研究 [Table_Report] 1. 地缘政治下，如何看大宗商品与通胀？ (2022-04-06) 2. 接棒“稳增长”：新消费时代来临 (2022-03-18) 3. 纵有疾风起——2022 年二季度宏观经济与政策展望 (2022-03-08) 4. 常态化回归，效能型“稳增长”开启——2022 年政府工作报告解读 (2022-03-05) 5. “稳增长”与“寻突破”——全国“两会”前瞻 (2022-02-23) 6. 遇见 REITs，在最好的时节 (2022-02-15) 7. 乘风破浪，驶向万亿蓝海——2022 养老金融市场展望 (2021-12-09) 宏 观专题 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 目 录 1 从基建到保障房，两个角度的 REITs 扩围.............................................................................................................................................. 1 2 全球紧缩浪潮，从历史和当下看 REITs 表现 ......................................................................................................................................... 6 2.1 加息期间 REITs 跑赢的逻辑 ................................................................................................................................................................ 6 2.2 当下紧缩浪潮，全球 REITs 的支撑点 .............................................................................................................................................. 8 3 海外养老基金中上市 REITs 配置较低，未来比例或升高................................................................................................................... 9 4 未来可期：我国 REITs 的细分赛道 .........................................................................................................................................................11 宏 观专题 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 在上一篇关于 REITs 及房地产产业链的专题《遇见 REITs，在最好的时节》中，我们梳理了我国 REI