房地产及物业服务行业重大事项点评：如何理解防范房地产企业风险和向新发展模式转型

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 如何理解防范房地产企业风险和向新发展模式转型 房地产及物业服务行业重大事项点评｜2022.3.16 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 国务院金融委召开专题会议，说明房地产企业风险不是个别问题，化解风险刻不容缓。我们相信，短期进一步促销售和鼓励项目并购的政策可期。当然，解决行业长期发展问题，则可能有政策推动企业走向新模式，即可能涉及空间持有、运营、更新、出租和服务业务。 ▍刘鹤副总理主持召开国务院金融稳定发展委员会专题会议。会议指出，要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。之后，中国人民银行传达学习国务院金融委专题会议精神，要求防范化解房地产市场风险。银保监会传达学习贯彻会议精神，要求提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居创业；坚持房住不炒，持续完善三稳长效机会，推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质放弃兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。此外，财政部表示，考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这对于稳定购房预期，推动需求释放有正面影响。 ▍化解房地产企业风险刻不容缓。我们认为，此次国务院金融委会议，旨在针对经济运转中最关键、市场最关心的话题。除了宏观话题之外，会议依次提及了房地产问题、中概股和境外上市问题，平台经济治理问题和香港市场稳定问题。由此可见，从金融角度而言，房地产企业的相关风险已经不是个别企业的风险，且化解相关风险刻不容缓。 ▍化解房地产企业风险的手段有项目并购，而项目并购的前提是销售稳定。银保监会再次指出重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。我们认为，项目并购是化解预售监管问题和交付顾虑的重要手段。可是，促成项目并购的前提是市场销售回款稳定，而推动销售稳定的前提是鼓励合理置业需求释放。我们预计，政策有望继续发力，推动销售走出低谷。在需求侧手段中，对“新市民”的置业需求资金支持可能值得重视。 ▍转型新发展模式，持有运营和服务业务值得关注。会议还强调房地产企业向新发展模式转型。这就说明，虽然化解短期风险可能依靠并购和贷款投放，但解决行业长期问题，企业仍需适应全新时代。简单而言，未来房价涨幅可能更缓（但并不等于房价要下跌），新房开发建设面积可能见顶，简单扩大再生产可能面临市场挑战。我们相信，房地产企业的未来主要在于对不动产空间的持有、运营和服务，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。支持房地产企业向新发展模式转型的相关措施，我们认为有可能包含：继续做大基础设施 REITs 市场，纳入更多不动产基础资产类别；区分开发业务和城市更新、运维、租赁和服务等业务的股权、债权融资，更下力气支持新模式企业发展；充分盘活闲置资金，包括闲置的公积金和住房维修资金；加强房地产政策的可预期性，保持一般监管政策口径平稳。 ▍风险提示：资金困难的房地产企业债务违约的风险；开发企业不断降价造成盈利能力受损的风险。 ▍投资建议。我们认为，监管层充分认识房地产企业所面临的信用风险，并高度重视化解风险，是房地产市场软着陆的基本前提。我们认为，未来几个月是保 房地产及物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产及物业服务行业重大事项点评｜2022.3.16 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 图 1：商品房销售面积、销售金额同比：% 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 2：房地产开发投资同比增速：% 资料来源：Wind，中信证券研究部 -40-2002040608014/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/0220/0821/0221/0822/02销售面积销售金额-20.0-10.00.010.020.030.040.050.014021408150215081602160817021708180218081902190820022008210221082202行业信用的关键时间窗口，因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展，都值得投资者紧密观察。虽然有一部分企业已经违约，一些企业仍面临债务展期之困，还有一些企业可能面临缩表挑战，但政策预计将有力托底需求，房地产行业应不会发生系统性风险。我们看好高信用的地产公司，包括保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、美的置业、龙湖集团、华润置地、绿城中国和滨江集团。我们也看好独立性强的物业管理公司，包括保利物业、华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、金科服务和碧桂园服务。此外，我们认为一些此前跌幅较大的地产公司，如金科股份、碧桂园、新城控股、旭辉控股集团等公司，虽然面临缩表的挑战，业绩可能遭遇阶段性挑战，但可持续经营能力值得信赖。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE（x） （交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 15.51 3.57 3.05 2.97 2.95 4.3 5.1 5.2 5.3 招商蛇口 买入 13.21 1.55 1.32 1.32 1.33 8.5 10.0 10.0 9.9 保利发展 买入 14.99 2.42 2.30 2.56 2.61 6.2 6.5 5.9 5.7 金地集团 买入 12.31 2.30 2.10 2.03 1.96 5.3 5.9 6.1 6.3 龙湖集团 买入 33.75 3.08 3.51 3.84 4.19 8.9 7.8 7.1 6.5 华润置地 买入 34.70 3.38 3.87 4.41 4.97 8.3 7.3 6.4 5.6 绿城中国 买入 10.02 1.52 1.64 1.88 1.89 5.3 4.9 4.3 4.3 美的置业 买入 11.44 3.89 3.70 3.63 4.25 2.4 2.5 2.6 2.2 华润万象生活 买入 36.80 0.36 0.75 1.05 1.41 83.72 39.8 28.5 21.2 绿城服务 买入 6.37 0.22 0.28 0.34 0.41 23.72 18.8 15.4 12.6 招商积余 买入 13.69 0.41 0.52 0.70 0.87 33.36 26.5 19.6 15.8 保利物业 买入 48.55 1.22 1.53 2.15 2.98 32.51 25.9 18.4 13.3 中海物业 买入 7.70 0.21 0.27 0.37 0.49 29.47