债市启明系列：美国房地产市场未来走势如何？

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 美国房地产市场未来走势如何？ 债市启明系列｜2022.3.4 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 首席 FICC 分析师 S1010517100001 周成华 FICC 分析师 S1010519100001 目前美国房地产存在一定降温迹象，预计未来紧缩的货币政策将提升贷款利率，但地缘政治冲突、市场对经济的担忧等因素或将导致抵押贷款利率上行速度放缓，购房需求预计仍存一定韧性，供给或将缓慢增加，供不应求局面预计将持续。美国房价增速预计放缓但仍将偏高，或将支撑通胀保持较高水平。整体而言，未来房地产行业或将保持稳健，支持美国经济稳步发展。 ▍新冠疫情冲击后美国房市快速反弹，随后呈现一定降温迹象。疫情冲击后至 2021年第一季度房市快速复苏，其原因主要为需求提升、供给受限、周期性因素。首先是多重因素推动房屋需求骤升：疫情冲击后全球实行宽松货币政策，推动抵押贷款利率快速下行；货币政策以及财政政策的刺激提升居民收入水平以及净资产水平，进而推升了居民购房热情；人口占比最高的千禧一代步入置业年龄，导致实际购房需求增加；居家办公以及社交距离的要求也提升了购房需求。其次，房屋供给不足以及房地产周期性上行也推升了此轮房市的热潮。2021 年第二季度后房市遇冷的的原因为利率上升、财政刺激退坡后需求有所抑制并且供给一定程度缓解。 ▍美联储紧缩的货币政策预计将提升房贷利率，而房贷利率上升短期将促进购房需求，中长期将抑制需求增长。预计美联储加息将提升房贷利率，此轮缩表开启后预计将进一步提升 MBS 利率。但地缘政治冲突以及市场对经济增长的担忧或将导致房贷利率上行速度放缓，抵押贷款增速或将在缩表开启后存在一定提升。由于居民预期利率会继续上升，立即购房需求更加急迫，因此预计房屋销售短期或将持续“小阳春”。但中长期利率上升将增加居民住房购买压力，工资上涨、租金高涨以及对于购房具有一定强烈需求的千禧一代或将支撑一定住房需求。 ▍总体房屋供给增加缓慢，供给紧张局面预计将持续，美国房价增速预计今年有所放缓但仍保持偏高水平。成屋库存同比虽然通常会随着房价上升而提升，但是疫情冲击后成屋库存同比始终为负数，买家供给意愿仍较低，未来预计较难提升。而新建住房供给预计会随着审批量、开工量、建造支出提升而进一步增加，新屋占房屋市场比重较低，因此供给增加预计仍将缓慢，供不应求局面将持续，同时美联储加息与缩表对房价的抑制作用预计较弱，因此房价增速或将有所放缓但仍将保持偏高水平。 ▍房地产稳健增长将支持美国经济稳步发展，房价增速放缓后仍偏高或将支撑通胀保持较高水平。房地产行业的产业链价值较高，且具有高固定投资、高 GDP 贡献的特点，导致其在美国经济中具有较重要的地位。房地产发展将带动产业链上各行业增长，尤其是下游相关消费行业。由于房价对于 CPI 的影响显著且该影响存在滞后性，未来房价的持续上涨或将带动租金继续上涨，进而或将支撑通胀保持较高水平。 ▍结论：疫情冲击后货币和财政政策、供给水平、人口结构、房地产周期等多重因素推动美国房地产行业快速修复，并主导了房市随后一定程度的降温现象。未来美联储紧缩的货币政策预计推升抵押贷款利率的背景下，地缘政治冲突、市场对经济的担忧等因素或将导致今年抵押贷款利率上行速度有所放缓，叠加财政刺激退坡，预计购房需求将受到一定抑制，但工资增长、租金高涨以及实际需置业人口需求较为强烈，预计需求仍存在一定韧性。美国总体房屋供给预计继续缓慢增加，房地产行业供不应求局面或将持续，房价增速预计虽放缓但仍将保持偏高的水平。预计未来房地产行业将保持稳健，支持美国经济稳步发展。 债市启明系列｜2022.3.4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 疫情冲击后美国全年房地产行业超预期发展，但 2021 年第二季度开始房地产出现一定降温迹象，并且 2021 年 12 月以来随着美联储加息预期快速升温，十年期国债利率抬升，带动房贷利率快速上行，住房购买力快速下降，房地产行业出现更为明显的增长放缓，疫情冲击后美国房地产市场变动的背后主导因素是什么？ 2022 年房地产行业走势会如何，房市对于美国经济的影响又会如何？ ▍ 2020 年至今美国房地产走势回顾 新冠疫情冲击后房市快速反弹，随后呈现一定降温迹象。成屋销售与新屋销售在疫情冲击后迅速反弹，达到 2008 年以来最高值，但在 2021 年第二季度开始，销售的高景气度快速下滑至低位，随后逐步缓慢提升。而近期房地产市场又存在一定降温迹象，2022 年 1月新房销售下滑，开工新建私人住宅规模下降。房价方面，疫情冲击后房价全面、快速上涨，上涨速度以及上涨高度均超 08 年金融危机前水平，近期房价增速企稳，仍处于历史高位。 图 1：房屋销售在疫情冲击后迅速反弹（万套，千套） 图 2：疫情冲击后房价全面、快速上涨，近期增速企稳（/，%） 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部 02004006008001,0001,2003003504004505005506006507007502006-012007-022008-032009-042010-052011-062012-072013-082014-092015-102016-112017-122019-012020-022021-03成屋销售新建住房销售（右轴）-30-20-1001020300501001502002503002001-012002-062003-112005-042006-092008-022009-072010-122012-052013-102015-032016-082018-012019-062020-11标准普尔/CS房价指数:20个大中城市标准普尔/CS房价指数同比:20个大中城市（右轴）mNqNrRzRpRsQtRqQmQrPmRaQaO9PsQpPtRnPlOpPnOeRmMrNbRmNoQNZmRvNMYqRsM 债市启明系列｜2022.3.4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图 3：房地产市场相关指标现值与前值的对比 资料来源： Wind，中信证券研究部 注：住房购买力指数以及标准普尔/CS 房价指数：20 个大中城市，由于缺少 2022 年 1 月数据，现值与前值分别为 2021 年 12 月与 2021 年 11 月数据；（OFHEO）房屋价格指数为季度数据，因此现值与前值分别为 2021 年第四季度与 2021 年第三季度数据，其他指标现值与前值均为 2022 年 1 月与 2021 年 12 月 疫情冲击后至 2021 年第一季度房市快速复苏，其原因主要为需求提升、供给受限、周期性因素。首先是宽松货币与财政政策、人口结构变化、疫情冲击对工作与生活的改变推动房屋需求骤升。疫情冲击后全球实行宽松货币政策，美联储下调联邦基金利率至接近零的水平、超发货币导致房贷利率的锚——国债利率快速下行至 2000 年以来最低位，推动抵押贷款利率快速下行至历史最低水平，刺激了购房需求。同时，由于货币政策以及财政政策的刺激，居民收入水平以及净资产水平大幅增加，财富效应推升了居