银华中证内地地产主题ETF（159768.OF）：地产发展风向标，引领市场新格局

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 银华中证内地地产主题 ETF（159768.OF）：地产发展风向标，引领市场新格局 [Table_ReportTime] 2022 年 2 月 15 日 [Table_FirstAuthor] 于明明 金融工程与金融产品首席分析师 执业编号：S1500521070001 联系电话：+86 18616021459 邮 箱：yumingming@cindasc.com 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 基金研究 [TableReportType] 基金专题报告 [Table_Author] 于明明 金融工程与金融产品 首席分析师 执业编号：S1500521070001 联系电话：+86 18616021459 邮 箱：yumingming@cindasc.com 钟晓天 金融工程与金融产品 基金分析师 执业编号：S1500521070002 联系电话：+86 15121013021 邮 箱：zhongxiaotian@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9 号院1 号楼 邮编：100031 [Table_Title] [Table_ReportDate] 2022 年 2 月 15 日 [Table_Summary] 政策推动下，地产行业当前有望突破基本面下行和信用危机的困局，迎来新的发展动力，打开市场新格局。 ➢ 板块行业步入低迷，地产行业正进入政策博弈的最佳时点；放松限购限贷，从需求端调控去库存。 ◼ ◼ ◼ ➢ ◼ ◼ ◼ ➢ 改善型需求预计进一步释放，市场加速出清，供给需求端均有所改善。 ◼ 结合促进房地产良性循环，满足购房者合理需求的政策方向，预计需求端调控放松持续扩大，改善性需求相关佣金、税率等政策有望出台。 ◼ 市场持续出清，政策力度加大，本轮房地产下行风险化解后，房地产行业将迎来高质量、更稳健的发展，受房地产影响的物管行业在上游影响消退后，也将迎来独立化、规模化和集中化的新竞争格局。 ➢ 当前行业竞争持续分化，龙头企业未来势头更强。当前地产板块行业的演绎将由短期的政策博弈向中期行业出清后剩者为王的逻辑转变。 银华中证内地地产主题 ETF（159768.OF）：地产发展风向标，引领市场新格局为了防范化解房地产行业“灰犀牛”的影响，预计会有更大力度的政策或在路上，短期内地产板块正进入政策博弈期间。长期来看，待到未来房地产行业持续出清后，未来行业的参与主体减少，竞争格局得到显著改善。2014 年下半年，库存压力之下，各地陆续出台取消限购、房贷优惠、公积金异地使用和落户放款等放松政策。2015 年 5 月，商品房销售累计同比增速转正，待售面积增速逐步下降，去库存见成效。1 月以来已有多个城市放松公积金贷款，北海市降低公积金贷款的首付比例，缴存职工家庭购买二套房或申请第二次住房公积金贷款的，首付比例从60%下调至40%；南宁提高住房公积金贷款额度；自贡市实行住房公积金“认贷不认房”等。物业板块估值修复：虽然受房地产板块影响，物业板块在 2021 年股价下跌历经磨难，但 2022 年仍是物业行业机遇空前的一年。并购带来扩张机遇。市场化拓展能力逐渐成为核心竞争力。增值服务营收贡献快速提升，部分公司增值服务边际贡献率超过基础物业管理业务，增值服务有广阔的发展空间。mNoQsNnOvMsRqNtNoMqPrOaQ8Q9PsQqQpNsQeRnNmOjMpOtN7NnMsMMYqRxPuOpOsP 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 ◼ ◼ 中证内地地产主题指数（指数代码：000948.CSI，以下简称“中证内地地产”） 发布于 2009 年 10 月 28 日，由 32 只房地产主题上市公司证券组成，综合反映沪深市场相关主题上市公司证券的整体表现。 指数呈现高盈利高股息特征，风险收益表现优异。 ➢ 指数收益长期优于深证地产及沪深 300 等宽基指数，今年以来行业收益率位于前列：自指数发布以来，内地地产指数的年化收益率达 10.31%，优于同类指数以及沪深 300 指数；夏普比率 0.30，整体优于同类的深证地产指数。自今年以来，房地产行业指数表现较好，收益率位于 30 个中信一级行业前列。 ➢ 指数具备高盈利高股息的特征：近几年来，中证内地地产指数在销售毛利率、ROE、ROA 等盈利指标，以及股息率方面，优于其他同类地产指数以及主流宽基指数。 ➢ 指数估值水平处于上市以来低位：截至 2022 年 2 月 11 日，指数市盈率（TTM）为 7.34，在上市以来的 PE 数据中位于 8.87%的百分位；市净率（LF）为 0.99，在上市以来的 PB 数据中位于 4.75%的百分位。 银华中证内地地产主题交易型开放式指数证券投资基金（申购代码：159768.OF，以下简称“银华中证内地地产主题 ETF”）成立于 2022 年 1 月27 日，将于 2022 年 2 月 16 日上市。 ➢ 基金经理：张凯： CFA，硕士学位，毕业于清华大学。2009 年 7 月加盟银华基金管理有限公司，从事量化策略研发和投资组合管理等工作，曾担任量化投资部研究员、基金经理助理、基金经理等职，现任量化投资部总监助理。投资经理年限 9.26 年，在任管理基金数 13 只，在管基金总规模 42.75 亿元。 ➢ 基金管理人：自 2013 年至 2021 年，银华基金公司非货币产品规模呈长期上涨趋势，截止 2021 年 12 月 31 日，其非货币产品规模约为 2479 亿元（剔除联接基金）。 风险因素：宏观经济下行；股市波动率上升；金融监管力度抬升超预期。本基金属于股票型基金，预期风险收益水平较高；历史表现不代表未来。 当前部分面临出险的房企爆雷已经成为定局，房企爆雷现象呈现加速的趋势，且大部分民营房企对于即将到期的各类型债务已无偿还能力，债券展期已经形成行业内的共识。已经出险或者爆雷的房企，未来在信用市场上难以获得信用修复的空间和余地的，这些房企未来规模将持续收缩退出市场，行业竞争格局的演变会进入到一个持续分化，持续并购，持续整合的新局面。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 4 目 录 一、政策助推地产复苏，催化市场新格局 ....................................................................................... 5 1.1、地产行业进入政策博弈的最佳时点；放松限购限贷，从需求端调控去库存............. 5 1.2、物业板块估值修复 ......................................