房地产行业周报：政策持续加码，房企动态盈利修复

0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报 政策持续加码，房企动态盈利修复 证券研究报告 Research Report 2022年2月28日 江宇辉 地产行业分析师 编号：S1500522010002 电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 内容摘要  本周核心观点：政策持续加码，房企动态盈利修复。北京首轮集中供地回暖，成交楼面价下降、配建要求减少，拿地利润修复。预计22城第一批集中供地利润水平将普遍有所恢复。除了供给端，部分城市打开房价上涨空间、房贷利率下降，房价恢复上涨预期，需求端盈利也在持续修复中。同时，菏泽、重庆、赣州等非限购城市降低首付比至20%，释放出更多需求宽松信号，预计后续需求宽松政策力度还会加大，改善型需求和部分市场热度稍高的城市将加入到需求端放松中来，房企动态盈利进一步修复。多维政策发轫下，持续利好国央企和优质民企，物业板块将迎来明显修复。  重点政策分析：长沙市召开房地产开发企业座谈会，提出房价指数分类统计试点，刚需型住房按每年指数不超过5%，改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8%-10%控制增长，合理满足不同层次购房需求，突破了此前5%房价涨幅的约束，允许部分项目有相对较高的价格涨幅，从需求端打开了房企的利润空间。菏泽率先降低“无房无贷者”贷款首付比例，进一步释放需求侧放松的积极信号：1）菏泽房价持续下跌，新房销售连续5个月同比下降；2）2018年底就曾率先放开限售;3）菏泽是具有代表性的内生型三四线城市。继菏泽之后，重庆、赣州、南宁和佛山也降低首付比例，向市场释放出了政策持续宽松的信号，尤其在即将到来的行业机会窗口“小阳春”前陆续出台，能带动整体市场的积极预期。  一周行情回顾：本周（2022/2/21-2022/2/27）申万房地产跌幅-3.22%，跑输上证综指2.09pct，在各类板块中位列第26，恒生地产建筑业指数跌幅-7.08%，跑输上证综指5.95pct。涨幅前三分别为：黑牡丹（48.23%）、广宇发展（12.67%）、皇庭国际（11.68%）跌幅前3分别为：龙光集团（-33.83%）、易居企业控股（26.11%）、融创中国（-21.86%）本周（2022/2/21-2022/2/27）恒生物业服务及管理板块跌幅-9.75%，跑输上证综指8.63pct，跑输恒生中国企业指数3.35pct，在各类板块中位列最末。本周上涨的公司仅有保利物业（0.90%），本周跌幅前3分别为：融创服务（-20.97%）、宝龙商业（-16.13%）、金科服务（-16.06%）。  地产市场监测：本周（2022/2/19-2022/2/25） 30个大中城市新房成交面积261.83万平，环比上升20.6%，同比上升390.1%（受春节周影响）。16城二手房成交面积120.14万平，环比上升12.4%，同上升340.8%（受春节周影响）上周（2022/2/14-2022/2/20）100大中城市土地供应建面1700.98万平，同比增长35%，环比减少22%，土地成交建面1157.06万平，同比下降7.2%，环比增加21.4%，批售比1.47，土地热度较上周稍有回升。北京2月结束2022年首轮集中供地，成交金额共计480.23亿元，共挂地18宗，成交17宗，1宗流拍，流拍率下降，整体溢价率4.46%。其中8宗零溢价成交，3宗溢价率超过10%，溢价率最高达15%。整体土地市场较为稳定，未出现大幅度溢价或流拍，土地市场回暖，拿地利润率有所提升。  房企融资情况：本周（2022/2/21-2022/2/25）房企境内新发债总额为133.5亿元，同比上升16%，环比上升4.5%，信托发行方面，本周发行26只房地产信托，发行规模40.45亿元，平均年收益率7.5%，平均期限1.59年。  风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 2 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-政策速览 资料来源：各地官网，信达证券研发中心 日期 区域 发布机构 类型 内容 2月25日 全国 住房和城乡建设部办公厅 保障性住房 质量 通知要求加强保障性住房质量常见问题，防治严禁恶意压价、低水平建设。通知从防水、防噪、室内空气健康等8个方面划定了保障性住房工程质量常见问题防治的底线要求，要求各地结合实际和群众反映的突出问题，制定便于监督检查工程质量的技术要点。 2月25日 全国 住建部 房企债务问题 国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，2022年不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。 2月25日 全国 住建部 保障性租赁 住房供给 住房和城乡建设部部长王蒙徽表示推进要住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，经过统计，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，还将加快推进长租房市场建设。 2月23日 深圳 深圳住建委 公积金 发布《深圳市住房公积金缴存管理规定（征求意见稿）》。意见稿提出，为保障缴存职工的合法权益，在降低缴存比例和缓缴的程序中增加了单位内部公示制度，并明确强制缴存单位中的港澳台居民及外籍人士可以以个人名义自愿缴存住房公积金。单位为职工缴存和职工个人缴存的住房公积金的缴存比例均不得低于5%，不得高于12%。单位亏损一年及以上，缴存住房公积金确有困难的，可于亏损年度的次年申请缓缴或者降低缴存比例。 2月24日 海口 海口市住房和城乡建设局 预售资金 《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》要求，开发企业、销售代理单位收取的所有售房款（含定金、订金、认购款、各分期房款、按揭贷款等，下同）应当直接存入监管账户。重点监管资金的拨付，严格按照建设进度、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控。 2月21日 西安 西安政府 办公厅 保障性租赁住房 发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》提出，要加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。 2月25日 上海市 金山区 金山区政府 住房补贴 金山区正式发布“上海湾区”人才计划，推出金山区人才新政，涵盖高技能、农业、教育、卫生、文化和旅游、新闻传媒等多个领域的人才队伍建设。新政对租房、购房补贴进行分层分档，补贴标准也大幅提高。租房补贴由原来的1个档次增加到7个档次，最高可享全额租金补贴。购房补贴由原来的1个档次增加为3个档次，最高可享200万元补贴。 3 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-重点