专题研究：新保障房时代的地产链行业比较

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 策略 新保障房时代的地产链行业比较 华泰研究 研究员 张馨元 SAC No. S0570517080005 SFC No. BPW712 zhangxinyuan@htsc.com +86-21-28972069 联系人 王伟光 SAC No. S0570121030045 wangweiguang@htsc.com 2022 年 1 月 10 日│中国内地 专题研究 传统地产链在新保障房时代的投资范式需要做出调整 过往商品房政策和保障房政策往往共振，而本轮保障房政策对地产链的影响或增强，行业比较及选股需要重点考虑新保障房时代特征；居民杠杆率较高带来消费端压力，低碳化成本较高带来原料端压力，但“摆在台面上的”压力往往形成机会，优选估值更低、有“非地产”逻辑叠加的细分；“下乡类”产业政策的作用相比 1.0、2.0 版本递减，需要寻找产业政策与产品周期共振的时点、领域；产品周期的重要性更高，信息技术、能源技术在地产链有新的应用场景；需求结构的重要性更高，租赁性保障房的配租对象切换到了更具消费力的新市民、青年人，受益消费品、受益品牌可能会发生变化。 本轮保障性租赁住房 vs. 过往其他保障房的特征差异 本轮保障性租赁住房相比过往保障房的建设有六点不同：1）除政府资本外鼓励社会资本加入，建设资金来源多样；2）可改建闲置及低效利用的非居住存量住房，盘活城市及企业存量资产；3）土地使用权及物业可作为抵押，市场化程度更高、各类资本参与意愿更强；4）建设位置要求交通便利，对商品房需求有推迟作用、但派生出的消费需求更大；5）不同于公租房，其租期时间暂没有限制，消费者租住房屋的时间预期长，购买折旧期限长的家庭耐用消费品的偏好更高；6）配租对象为远期具备购房能力的新市民、青年人，微观层面效果或在于即期消费力的释放、远期购房需求的推迟。 建筑&建材：保障性租赁住房是装配式建筑、装配式装修的新载体 建材方面，参考地方政府保障性租赁住房的设计指导、建设要求等，综合相关度、价格、施工难易、耐用性和绿色环保五方面考量，建议关注：1）共赢品种：水泥/钢材/保温材料/防水材料/石膏板/乳胶漆等；2）差异品种：塑钢/岩棉/实木复合板/人造板等；3）新增品种：轻钢龙骨/蒸压轻质混凝土/钢支架地脚组件/石膏空心条板等。建筑方面，政策是装配式建筑推广的最大动力，“十四五期间”其载体将是保障性租赁住房，建议关注：1）结构角度：预制混凝土（PC）>钢结构>木结构；2）产业链角度：构件设计与制造>施工>原材料，另外，厨房、卫生间等装配式装修也有望受益。 后周期消费：家电板块中厨电受益于保障性租赁住房的逻辑最强 保障性租赁住房的全装修交付要求下：大型厨电（主要指集成灶、油烟机等大型厨电）、浴电为装修需求，必需属性更强；而大部分白电（除空调）及黑电属于购置需求，可选属性更强；我们认为家电受益于新保障房建设的顺次为：厨电/浴电/空调>厨房小家电>其他白色电器>黑色电器。此外，保障性租赁住房只租不售的模式之下，家电板块前瞻指标或从商品房销售面积切换到房屋竣工面积。汽车方面，保障性租赁住房建设的地理位置要求交通便利，可能不直接对汽车板块形成叠加提振逻辑，汽车仍看更新逻辑。轻工方面，二、三线家具企业、B 端/G 端渠道有优势的轻工制造企业有望受益。 金融&地产：券商、地产国企的受益程度高于银行、保险 相比历史上商品房与保障房共振的时期，本轮保障房建设的突出特征是资产体量小+资产久期更长+资产证券化程度提升，我们认为这意味着：资产端优势与负债端优势的重要性相比过往反转、久期最长的权益资产优势大于债券资产和贷款资产、客户群与交易所市场更贴近的金融机构占优，在这三点之下，券商股受益程度高于银行股和保险股。地产方面，关注两类易于承担保障性租赁住房建设工作的开发商：1）城投类房地产企业及国有房地产企业；2）在保障性租赁住房建设目标较多的省份（四大经济圈）有大量闲置工商业用地的企业，有望通过保租房改建提升土地经济效益。 风险提示：保住房政策出台、建设速度不及预期；测算可能存在误差。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 策略研究 正文目录 保障房的政策变迁、特征对比、逻辑变化 .................................................................................................................... 3 保障房政策变迁：从“居者有其屋”到“住有所居” ........................................................................................... 3 保障性租赁住房 vs 其他保障房 vs 商品房的差异 .................................................................................................. 5 2008 年后的三轮商品房+保障房共振宽松周期复盘 .............................................................................................. 7 本轮新保障房时代的 A 股地产链投资逻辑变化 ..................................................................................................... 9 新保障房时代的地产链：行业比较及选股思路 ........................................................................................................... 10 之于金融：新保障房资产少+久期更长+证券化，券商受益程度优于银行保险 .................................................... 10 之于建材：地域与渠道权重上升，石膏板、复合地板、保温材料等更受益 ........................................................ 11 之于建筑：保障性租赁住房成为装配式建筑、装配式装修的新载体 ................................................................... 14 之于地产：地方国有地产企业是开发主力，产业园区类企业或受益 ................................................................... 16 之于消费：厨电卫浴受益程度更高，家具关注中端品牌 ........