地产杂谈系列之二十六：估值降至历史低位，物管或可更加积极

地产杂谈系列之二十六 估值降至历史低位，物管或可更加积极 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 01 月 19 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十五：REITs 发行如火如荼，投资价值几何》 2022-01-10 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十四：新发展模式探索之美日房企经营启示》 2022-01-04 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十三：他山之石：楼市危机下日本房企破局之道》 2021-12-04 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点：  估值降至历史低位，性价比持续凸显。2021 年 7 月以来物管板块持续调整，市场关注点逐渐由政策担忧向房地产波动可能带来的负面影响转变，主要担忧房地产调整可能减缓物企成长速度、导致物企公司治理独立性丧失两点。受此影响，恒生物业服务及管理指数 2021/7/1 至 2022/1/18 累计下跌 51.9%，几近腰斩。伴随股价调整，物企估值亦持续下探，截至2022/1/18 恒生物业服务及管理指数成分股 PE（TTM）均值约 18.1 倍，降至 2016 年以来 0.3%分位，性价比持续凸显。  地产波动无需过度忧虑，物管中期业绩仍有保障。房地产层面，政策托市维稳意图明确，后续持续发力有望推动筑底企稳，由房地产波动引发的物管成长性及公司治理担忧亦将随之缓解。公司治理缺陷难以准确甄别，房地产探底阶段或可相对信任关联方安全性高、积极传递独立治理信号企业，如公开声明短期不与关联房企发生重大收购交易、引进战投优化公司治理等。成长性方面，关联房企交付比重降低、公建等存量业态探索、社区增值等多元业务发展均有助于降低开发依赖。极端假设下，若物管预期收入中来自开发的贡献比例为 35%，则商品房销售下滑 15%将导致预期收入规模下降 5.3%，冲击整体有限。进一步，以底线思维看待业绩增长，仅考虑现有合约面积转换为在管，假定物管费、基础物业服务收入占比维持稳定，主流物企中期收入仍有望实现 10-20%确定性年复合增长。  投资建议：当前地产政策暖风频吹，后续再度发生大规模房企出险概率较低，且当前股价亦充分反映市场预期，随着地产触底有望带来物企成长性及治理独立性担忧缓解；同时即使仅考虑目前在手储备面积转化，主流物企亦有望保障中期实现 10-20%收入确定性增长；中长期回归物管本源，多元业务推进降低开发依赖，行业仍将呈现稳定向好发展。目前物管板块估值降至历史低位，主流物企对应 2022 年估值大多不足 20 倍，性价比持续凸显，建议积极看待后市表现。看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。  风险提示：1）业绩指引调整风险：规模诉求下行业竞争日趋激烈，同时房地产调整可能导致关联方房企支持弱化，前期设立过高业绩目标企业将面临较大发展压力，指引存在下调风险；2）盈利能力下滑风险：人力成本上升，市场化拓展项目增多，将带来综合盈利能力降低，利润承压风险；3）多元业务推进进程不及预期风险：社区增值服务、城市服务等新兴赛道发展具有不确定性，存在推进进程不及预期风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业动态跟踪报告 2/ 10 正文目录 一、地产担忧致板块承压，估值降至历史低位................................................................ 4 二、地产波动无需过度忧虑，物管中期业绩仍有保障 ..................................................... 5 三、投资建议 ................................................................................................................. 9 四、风险提示 ................................................................................................................. 9 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业动态跟踪报告 3/ 10 图表目录 图表 1 2021 年以来物业管理服务指数走势 ........................................................................ 4 图表 2 2021 年 11 月以来地产产业链不同程度反弹 ............................................................ 4 图表 3 2021 年 11 月以来恒生地产类、恒生地产建筑业指数小幅下滑.................................. 5 图表 4 上市物企估值降至历史低位 ................................................................................... 5 图表 5 主流物企 PE（2022E） ........................................................................................ 5 图表 6 房地产主要政策及会议 ......................................................................................... 6 图表 7 全国房地产投资单月同比 ...................................................................................... 6 图表 8 全国商品房销售单月同比 ...................................................................................... 6 图表 9 主流物企存量在管面积中第三方占比提升 ........................