房地产行业第2周周报：新房二手房成交环比回升，70大中城市房价连续4个月下跌

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 1 月 17 日 [Table_IndustryRank] 中性 相关研究报告 《房地产行业 2022 年第 1 周周报（1 月 1 日-1 月7 日）：政策改善及行业清整加速预期增强，继续看好一季度地产板块机会》20220112 《房地产行业 12 月月报：2021 年新房成交微增，集中土拍前热后冷稳地价逐步显效》20220107 《房地产行业第 52 周周报（12 月 25 日-12 月 31日）：2021 年百强房企权益销售额同比下降 6%；三批集中土拍市场持续较冷预期利润率改善》20220104 《房地产行业第 51 周周报（12 月 18 日-12 月 24日）：杭州三批土拍热度回升，央行银保监会支持房企项目收并购》20211227 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 2 周周报 （1 月 8 日-1 月 14 日） 新房二手房成交环比回升，70 大中城市房价连续 4 个月下跌 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周 47 个城市新房成交套数为 4.1 万套，环比上升 13.6%，同比下降 30.5%；18 个大中城市新房成交套数为 3.0 万套，环比上升 30.5%，同比下降 21.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+5.6%、+49.3%、-1.5%，同比分别变动-10.4%、-1.3%、-76.0%。16 个城市二手房成交套数为 1.6 万套，环比上升 84.1%，同比下降 21.2%；12 大中城市二手房成交套数为 1.4 万套，环比上升 92.6%，同比下降 17.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+61.4%、+128.8%、+28.1%，同比增速分别为-32.5%、-3.6%、-37.2%。 新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 103.4 万套，环比上升 0.1 万套，去化周期为 11.1 个月，环比无明显变化；8 个大中城市新房库存套数为 56.5 万套，环比无明显变化，去化周期为 7.8 个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量 26.8 万套，环比上升 0.3 万套，去化周期 7.4 个月，环比上升 0.1 个月，二线城市新房库存量 20.6 万套，环比下降 0.3 万套，去化周期为 8.6 个月，环比下降 0.5 个月。三线城市新房库存套数为 9.1 万套，环比无明显变化，去化周期 7.3个月，环比上升 0.2 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率无明显变化。百城成交全类型土地数量为47 宗，环比下降 81.3%，同比下降 92.3%；成交土地规划建筑面积为 358 万平，环比下降81.5%，同比下降 92.4%；成交土地总价为 46 亿元，环比下降 88.1%，同比下降 95.1%；成交土地楼面均价为 1274 元/平，环比下降 35.8%，同比下降 35.6%；土地溢价率为 0%。 投资建议 本周招商蛇口完成 30 亿元并购票据的注册，其中 12.9 亿元用于收购。优质房企进行收并购有助于推动行业加速出清，但买卖方仍在博弈，收并购规模及进展情况则有待进一步观察。我们认为，银行并购贷和并购票据对主体和项目申请门槛较高，更倾向于头部房企和央国企，且贷款金额最多覆盖交易对价的 6 成，近期监管层鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持收并购，对市场信心恢复起到了一定积极效果，但短期市场风险还未完全化解的情况下，银行和房企均谨慎。原先市场化收购主力是民企，以 2017-2018 年并购高峰期为例，国企收并购力度明显低于同梯队其余民企，国企的收并购多以政策性的重组为主，市场化并购相对较少，但目前金融机构对民企风险偏好偏低，当前收并购的放松主要针对央国企，并没有有效解决目前民营房企流动性压力较大的问题。同时本周统计局公布了70 大中城市住宅销售均价数据，从下跌城市数量来看，从 9 月的 36 个快速增长至 10 月 52个，11 月增至 59 个，12 月回落至 50 个，但整体房价环比仍然下降 0.3%，持续 4 个月环比增速为负，是 2015 年 3 月以来首次为负，因此我们认为政策改善预期仍在加强，正处在边调整边观望的状态中。从板块投资机会来看，我们仍然认为一季度较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业 beta 行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升。短期内仍建议关注头部房企。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 1 月 17 日 房地产行业第 2 周周报（1 月 8 日-1 月 14 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................. 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................. 13 3 本周行业政