光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年12月）：12月光大AH核心物业指数上涨4.6%，行业标准建设不断推进

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 1 月 2 日 行业研究 12 月光大 AH 核心物业指数上涨 4.6%，行业标准建设不断推进 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2021 年 12 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数+4.59% 指数：光大地产 AH 核心物业指数单月涨幅+4.59%，跑赢沪深 300 指数2.35pct.，跑赢恒生指数 4.92pct.，跑赢恒生港股通指数 5.30pct.。2021 年1-12 月：光大地产 AH 核心物业指数下跌 5.22%，跑输沪深 300 指数 0.02pct.，跑赢恒生指数 8.86pct.，跑赢恒生港股通指数 5.84pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-4.9%；涨跌幅前列为：招商积余（+55.5%）、远洋服务（+21.2%）、保利物业（+17.4%）、特发服务（+14.3%）、建发物业（+13.2%）。2021 年 1-12 月涨幅：样本股平均涨跌幅为-20.9%；涨跌幅前列为：中海物业（+106.7%）、滨江服务（+58.9%）、建发物业（+43.5%）、正荣服务（+16.2%）、新大正（+8.1%）。港股通：本月持股比例变化：保利物业（+8.12pct.）、世茂服务（+2.17pct.）、恒大物业（+1.42pct.）、新城悦服务（+1.38pct.）、碧桂园服务（+0.93pct.）；2021 年 1-12 月变化：保利物业（+13.72pct.）、新城悦服务（+7.46 pct.）、金科服务（+7.11pct.）、恒大物业（+6.62pct.）、旭辉永升服务（+5.08pct.）。 行业动态跟踪：住建部等十部委联合推进物业服务标准建设 中央：民政部与国开行强化养老服务体系建设金融支持，住建部等十部委联合提出加强生活性服务业及公共服务标准制定，推进社区服务标准建设。地方：嘉兴持续整治规范房地产市场秩序，惠州推出新建住宅配建养老服务设施管理办法。 企业动态跟踪：中梁百悦智佳通过港交所聆讯；招商积余接连收购上航南航物业，深化航空物管赛道布局 企业经营动态：城市服务：碧桂园服务中标顺德大良街道锦绣一村、锦绣二村试点村市政公共服务。旭辉永升服务中标昆山市巴城镇建设局关于正仪历史文化街区安保服务项目。项目拓展：金科智慧服务中标保定市第一中心医院动力系统设备维修服务。 资本市场动态：上市进展：通过港交所聆讯的祥生活服务暂缓发行流程。长城物业、禹佳生活服务招股书失效。中梁百悦智佳通过港交所聆讯。收并购：金科智慧服务集团股份有限公司收购黔西宏祥物业 51%股权。世茂服务以 9964万元收购湖南吉立物业 70%股权。绿城服务拟 2.09 亿元收购浙江绿科 51%股权。招商积余接连收购上海航空物业 100%股权、中国南航物业 95%股权。 投资建议：关注四大主线 物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 11 月光大 AH 核心物业指数有所回调，万物云拟分拆上市——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2021-12-02） 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022 年投资策略报告（2021-11-06） 竣工向好、优质优价，物管迎来“价量齐升”——对 9 月 28 日物业管理板块大涨的点评（2021-09-28） 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对 3 月 16 日光大地产 A+H 物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021 年投资策略报告（2021-01-05） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2021 年 12 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产 AH 核心物业指数。对比 2020 年，本期样本库新增 15 个标的，成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分（30 家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 1304.7 46.7 49.3 37.5 -1.8% -10.7% 1209.HK 华润万象生活 688.6 36.4 85.4 53.7 -6.3% 1.5% 1516.HK 融创服务 203.5 8.0 34.4 21.1 -38.0% -53.5% 6666.HK 恒大物业 236.9 2.6 9.1 6.9 -31.8% -70.5% 0873.HK 世茂服务 111.5 5.4 16.3 10.9 -44.5% -54.4% 3319.HK 雅生活服务 156.8 13.3 9.1 7.3 -27.7% -60.7% 9666.HK 金科服务 184.0 34.0 30.2 21.6 7.9% -45.1% 2869.HK 绿城服务 193.9 7.2 27.7 22.0 -1.5% -23.5% 1995.HK 旭辉永升服务 175.9 12.1 45.7 35.1 -10.0% -28.7% 6049.HK 保利物业 281.5 61.3 42.4 36.9 17.4% 1.2% 2669.HK 中海物业 225.6 8.3 38.8 33.4 10.3% 106.7% 001914.SZ 招商积余 214.8 20.3 49.4 43.8 55.5% -5.3% 1755.HK 新城悦服务 80.7 11.2 18.1 14.7 -16.8% -36.2% 3913.HK 合景悠活 53.6 3.2 16.8 10.4 -29.5% -48.8% 9909.HK 宝龙商业 77.4 14.5 25.7 21.3 -12.8% -40.