宏观专题报告：保障房建设能否对冲地产下行压力？

宏观点评报告 | 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 保障房建设能否对冲地产下行压力？ 宏观专题报告 分析师 张静静 S0800521080002 13716190679 zhangjingjing@research.xbmail.com.cn 顾洋恺 S0800521110002 15710036718 guyangkai@research.xbmail.com.cn 相关研究 Tabl e_Title ● 核心结论 Table_Summary 我们为什么要关注保障房？1）2022年政策基调有望由调结构转向稳增长，加大保障性住房建设或是抓手之一。2）加大保障性住房建设或可同时解决两大问题。在政策约束下民营房企拿地热情不高，地产投资增速存在大幅下行压力；为专项债等资金提供有现金流的优质项目。 与十三五去库存不同，十四五期间地产政策或应转向适度补库存。 1）保障房的范畴及近几年保障房建设特点。保障房建设通常分为棚户区改造、危房改造、公租房改造等。过去十年棚改占比极高，特别是2015年-2018年期间，平均占比为40%左右，但2019以来棚改占比明显萎缩。去年底以来，保障房建设的政策重心似乎已转向租赁房。 2）十三五规划的目标之一就是地产去库存，而手段之一就是棚户区改造。2016年初我国商品房待售面积高达7.4万平，去库存成为十三五地产政策关键，棚改是重要手段。棚改刺激居民持有现金购买现房、提升开发商拿地意愿、拉动房地产投资实现正向循环。 3）有别于十三五，当前国内地产库存不高，政策或应转向适度补库。当前国内地产库存不高。低库存背景下要么会导致房价大涨、要么会约束房企土拍及开发投资，进而十四五期间地产政策或应着眼于适当增加地产供给，保障房建设重点也将转向租赁房建设，且配合直接型政策。 4）加快保障租赁房建设还有五点意义。在共同富裕背景下可以降低低收入人群开销水平；可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。 保障房建设能否对冲明年房地产投资下行压力？ 1）2021年保障房建设整体低迷，但租赁房建设尚未发力。 2）2021年下半年来租赁房专项债发行力度明显上升。 3）2022年PSL或助力租赁房建设。 4）我们估计2022年新增保障性租赁住房占当年地产新开工面积或约7.06%，对建安投资拉动大约为4.74%左右。若明年租赁房建设发力，预计可将2022年房地产投资增速从-2%拉升至1%左右。 风险提示：货币政策不及预期；财政政策不及预期；房地产相关政策不及预期。 证券研究报告 2021 年 12 月 6 日 宏观专题报告 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 索引 内容目录 一、我们为什么要关注保障房？ .............................................................................................. 3 （一）2022 年政策基调有望由调结构转向稳增长 .............................................................. 3 （二）加大保障性住房建设或可同时解决两大问题 ............................................................ 4 二、与十三五去库存不同，十四五期间地产政策或应转向适度补库存 .................................... 4 （一）保障房的范畴及近几年保障房建设特点 ................................................................... 4 （二）十三五规划的目标之一就是地产去库存，而手段之一就是棚户区改造 .................... 5 （三）有别于十三五，当前国内地产库存不高，政策或应转向适度补库 ........................... 8 （四）进一步看，加快保障租赁房建设还有五点意义 ...................................................... 11 三、保障房建设能否对冲明年房地产投资下行压力？ ........................................................... 12 （一）2021 年保障房建设整体低迷，但租赁房建设尚未发力 ......................................... 12 （二）2021 年下半年来租赁房专项债发行力度明显上升 ................................................. 12 （三）2022 年 PSL 或助力租赁房建设 ............................................................................ 13 （四）保障房建设能否对冲明年房地产投资下行压力？ .................................................. 13 四、风险提示 ......................................................................................................................... 15 图表目录 图 1：中国人民币计价出口实际值当月同比（名义值剔除价格因素） ..................................... 3 图 2：中国房屋新开工面积累计同比与施工面积累计同比 ....................................................... 3 图 3：全国公共财政支出中用于保障房建设的部分各分项结构（亿元） ................................. 4 图 4： 2019 年棚改实际执行力度明显下降（万套） ............................................................... 5 图 5：PSL 新增与期末余额 ....................................................................................................... 7 图 6：PSL 余额增速与二三线城市房产销量增速高度相关 ...............................................