房地产行业最新观点及1~6月房地产数据点评：限售政策节点式放松推动销售好于预期，土地购置费支撑作用下降或造就投资下滑加速

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 总量研究 | 房地产 推荐（维持） 限售政策节点式放松推动销售好于预期，土地购置费支撑作用下降或造就投资下滑加速 2018 年7 月16 日 --行业最新观点及1-6月房地产数据点评 上证指数 2814 行业规模 占比% 股票家数（只） 150 4.3 总市值（亿元） 17600 3.5 流通市值（亿元） 14500 3.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -12.8 -26.0 -20.2 相对表现 -5.0 -8.6 -14.9 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《谈谈房地产估值，政策担忧是否price in--招商房地产最新观点&数据跟踪》2018-07-16 2、《房地产行业 2018 年中期投资策略—利率周期决定行业回暖，行业大洗牌迎接 REITs》2018-07-09 3、《百强房企销售数据解读及电话会议纪要—100 强房企销售持续改善，二线龙头延续“后起之秀”特点》2018-07-01 6 月单月销量同比再次回落但回落幅度有限，略好于市场预期，主因行业处于中周期复苏通道叠加限售政策略放松带来的推盘增加。行业不能和 08-14 年中任何一段简单类比，不一定出现连续数月负增长。强调一二线已出现改善且市场利率和按揭利率边际持续改善，维持全局销量同比底部在 18Q3 左右的判断，板块相对估值偏离中枢已达历史最大值，看好板块超额和绝对收益，周期 beta 预期下，板块 alpha 需要跳出集中度唯一逻辑，回归利率周期框架，更加关注盈利能力。 6 月房地产名义投资同比继续回落或因土地购置费支撑作用下降（但仍是拉动投资的主力），维持 18 年房地产投资放缓至 5%，前高后低的判断；房地产产业链上下游出现分化，上游周期行业在供给侧改革压抑之后出现滞后补库存，这与周期行业短期的盈利改善相一致，属于补库存行情。主导周期股未来半年的或仍是前期房地产行业供需关系回落指引下的需求调整。 资金链 17 年来趋势性收紧，但短期有所反弹，主因房地产投资环比下的更快，符合我们之前的判断：“房企会主动降低支出改善现金流”；强调当前整体房企资金水平可控，行业性风险或不大，且相较其余行业而言，银行对房地产板块的风险偏好在回升，预计资金链水平缓慢回落而后于 Q4 左右出现改善。 房价滞后回落将体现在 2，3 线城市，换句话说，配置不动产的时机：现在是 1线，明年才是 2，3 线。 表 1：6 月（单月）销量同比再次回落，名义投资继续回落 指标 公布时间 最新数据 供需 4.18（季度数据）产出缺口指数（较上季变化） 房地产（18Q1）+3.8（↑ +0.5 ） 6.20（7.20） 5 月变化：建材，建筑与房地产缺口依然较大且背离程度并无明显收窄；有色、钢铁、煤炭、与房地产行业缺口近 2 月明显收窄，前期因供给侧改革带来的供需缺口几乎已经被消灭；房地产下游行业家电家居类因为不存在供给侧改革影响，滞后于房地产行业的特点比较稳定，且随着房地产行业供需关系见顶回落而见回落 销量 7.16:全国 7.21:一/二/三四 线（预计） 6 月同比（较上月变化） 累计：+3.3%（↑ +0.4 PCT） 单月：+4.5%（↓ -3.5 PCT） 季调：+6.6%（↑ +2.4 PCT） 新开 工 7.19:全国 6 月同比（较上月变化） 累计：+11.8% （↑ +1.0 PCT） 单月：+15.0% （↓ -5.5 PCT） 季调：+19.1% （↑ +4.4 PCT） 投资 7.19:全国 7.21:建安/拿 地（预计） 6 月同比（较上月变化） 累计：+9.7%（↓ -0.5 PCT） 单月：+8.4%（↓ -1.5 PCT） 季调：+10.4%（↑ +0.2 PCT ） 资金 来源 7.19:全国 7.19:自筹/国内 贷款/销售回款 6 月同比（较上月变化） 累计：+4.6% （↓ -0.5 PCT） 单月：+3.0% （↓ -14.4 PCT） 季调：+8.4% （↑ +1.9 PCT） 资料来源：Wind、招商证券 赵可 博士 0755-82943231 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 刘义 0755-82940790 liuyi5@cmschina.com.cn S1090512050003 董浩 研究助理 donghao@cmschi a.com.c 李洋 研究助理 liyang24@cmschi a.com.cn 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段）；从投资看地产上游（地产投资（尤其是建安部分）决定上游需求，须结合上游供给观察地产上游机会）；从资金链水平等指标关注房价。 事件：统计局公布 18 年 1-6 月全国房地产相关数据，1-6 月房地产销售面积 7.71 亿平，同比+3.3%；新开工面积 9.58 亿平，同比+11.8%；开发投资额 5.55 万亿，同比+9.7% ；资金来源 7.93 万亿，同比+4.6%。 一、6 月单月销量同比再次回落但回落幅度有限，略好于市场预期，主因行业处于中周期复苏通道叠加限售政策略放松带来的推盘增加。行业不能和 08-14 年中任何一段简单类比，不一定出现连续数月负增长。强调一二线已出现改善且市场利率和按揭利率边际持续改善，维持全局销量同比底部在 18Q3 左右的判断，板块“相对估值”偏离中枢已经达到历史最大值，看好板块超额和绝对收益，周期 beta 预期下，板块 alpha 需要跳出集中度唯一逻辑，回归利率周期框架，更加关注盈利能力 销量变化： 6 月单月商品房销售面积 2.07 亿平米，同比增长 4.5%，较 5 月的+8.0% 下降 3.5 PCT；6 月单月销售额 1.82 万亿元，同比增长 17.1%，较 5 月的 20.6% 下降 3.5 PCT。 （1）6 月销量单月同比增速再次回落，在 6 月基数大幅提高的背景下回落幅度有限，略好于市场预期。主要原因有二： a) 行业中周期的位置处于经济大周期的向上周期之中，因此，不能和 08-14 年中任何一段小周期进行简单类比，销量不一定出现连续数月负增长； b) 由于高强度的限制政策在 2 季度才出现一定程度上的放松，比如预售证的放松等，使得许多房企在上半年结束之前加大了推盘； 维持三季度或是全国销量同比底部的判断，一二线城市改善已经出现且市场利率和按揭利率边际持续改善。 （2）分城级看，高频数据显示：一线(4 城)销量同比 17Q4 已见底，18 年 1-7 月（截至15 号）趋势性回升；二线（13 城）正在探底，7 月继续回落；三四线(40 城)趋势下行，但短期表现并没有那么差，4-6 月均有反弹，7 月则再次回落，预计底部或在 Q4 附近。 分区域看，东部/中部/西部/东北 5 月销量单月同比增速分别为-2%/+11%/+10%/-11%，较 5 月分别下降 5 PCT/3 PCT/2 PCT/17 PCT，其中东北地区下降幅度最大。 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 3 （3）6