房地产2021年11月统计局数据点评：核心指标降幅收窄低位震荡，到位资金紧张态势有所缓和

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2021 年 12 月 16 日 [Table_IndustryRank] 中性 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产行业 11 月月报：楼市地市成交持续承压；政策表态开始关注销售不景气的核心矛盾》20211212 《房地产行业 2022 年年度策略：2022 年，五问房地产行业》20211204 《房地产行业第 47 周周报（11 月 20 日-11 月 26 日）：成交同比回正一周后再度转负，土地溢价率持续下行》20211129 《碧桂园服务：规模制胜成就行业巨头，多元并举领航新时代物业》20211125 《房地产行业第 46 周周报（11 月 13 日-11 月 19 日）：新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行》20211122 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产 2021 年 11 月统计局数据点评 核心指标降幅收窄低位震荡，到位资金紧张态势有所缓和 国家统计局发布 2021 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。11 月销售面积 1.51 亿平，同比减少14.0%（前值：-21.7%）；开发投资金额 1.24 万亿元，同比减少 4.3%（前值：-5.4%）；新开工面积 1.61亿平，同比下降 21.0%（前值：-33.1%）。 点评 1.商品房销售： 11 月销售降幅有所收窄，但回升幅度有限，连续 4 个月出现双位数负增长；70 大中城市房价连续 3 个月下滑。11 月全国商品房销售面积 1.51 亿平，销售金额 1.45 万亿元，同比分别减少 14.0%和 16.3%，受信贷环境边际改善影响，降幅较上月分别收窄了 7.7 和 6.3 个百分点，但购房者情绪并未出现明显好转，市场持续低位运行。11 月销售均价为 9597 元/平，同比下降 2.7%，环比下降 1.6%，房价处于 2020 年疫情以来的最低点；70 大中城市住宅销售价格持续 3 个月下跌，11 月环比增速-0.3%，跌幅与上月持平，其中下跌城市数量从 10 月的 52 个进一步增至 11 月的 59 个。房价持续下跌，一方面，一二线城市调控维持较严态势，市场观望情绪较重，需求仍然较弱，销售景气度仍然低迷；另一方面，三四线城市市场较差、去库存压力普遍较大，房企在资金紧张以及年度销售目标压力下，各能级城市均有采取以价换量措施的可能性。各地区销售降幅虽有所收窄，但仍难言乐观。东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-19.0%、-8.9%、-10.6%和-22.7%，降幅虽分别收窄了 4.6、7.9、12.0 和 6.5 个百分点，但累计增速分别下滑至 5.8%、9.0%、1.1%和-7.5%。1-11 月全国商品房累计实现销售面积 15.81 亿平，销售金额 16.17 万亿元，同比增速分别为 4.8%和 8.5%，增速较上月分别减小 2.5 和 3.3 个百分点。我们认为当前销售景气度持续下行的核心矛盾尚未解决，短期市场信心恢复仍需要时间，叠加去年 12 月销售基数较高，预计 12 月销售同比降幅仍较大，累计增速仍将持续下行，我们预计全年销售面积同比-1.7%~-1.6%，2022 年销售面积同比-5.0%~-3.5%。 2.房地产开发投资、新开工、竣工： 单月投资降幅收窄，但仍低位震荡；累计投资增速持续下滑主要是受到新开工持续低迷、土地投资明显缩量影响。11月开发投资金额 1.24 万亿元，同比下降 4.3%，降幅较上月收窄了 1.1 个百分点；1-11 月累计开发投资金额 13.73 万亿元，同比增长 6.0%，增速较上月减小 1.2 个百分点。投资持续低位运行主要是因为土地投资和建安投资双双失力造成的：1）土地投资：自“三道红线”融资规则出台以来，房企整体拿地力度明显放缓，百城土地成交建面同比增速从去年 8 月的 45.4%下降至今年 4 月的-25.6%，导致现阶段土地投资走弱。2）建安投资：施工面积连续五个月出现两位数同比负增长，11 月同比降幅仍高达 24.7%（前值：-27.1%）。这主要是因为，土地缩量拖累新开工规模，销售景气度下行、资金压力仍然较大也降低了部分房企开工的意愿，11 月新开工 1.61 亿平，同比下降 21.0%，受房企融资环境边际改善的影响，降幅收窄了 12.1 个百分点，但已经持续 5 个月双位数负增长，累计 8 个月负增长；累计新开工 18.28 亿平，同比下降 9.1%（前值：-7.7%）。由于今年 6-11 月百城土地成交建面月均降幅高达 30%，我们认为未来 1~2 个季度的土地投资与后续新开工都将持续走弱，投资增速将面临持续下滑压力。我们预计全年新开工增速-9%，2022 年为-5.5%；预计全年投资增速 4.3%，2022 年为 2.1%。 本月竣工恢复高增，全年竣工大年确定性较强。11 月竣工面积 1.15 亿平，同比增长 15.4%，增速较上月扩大了 36 个百分点，近期部分地方政府出保交楼监管力度有所强化。1-11 月累计实现竣工 6.88 亿平，同比增长 16.2%，较上月减小 0.2个百分点，我们预计 12 月竣工仍将高速增长，今年是竣工大年的确定性较强，一方面是因为“交付大年”兑付压力；另一方面，房企通过增加交付结算以增加净资产，改善“三道红线”指标。我们预计全年的竣工增速 8.8%~9.2%，2022年竣工增速 3.0%~3.1%。 3.开发商资金： 单月房企到位资金降幅收窄，按揭与自筹资金出现明显改善。11 月房企到位资金 1.68 万亿元，同比减少 7.0%（前值：-9.5%）。其中房款增速-7.9%（前值：-8.8%），其中定金及预收款增速-16.1%，降幅持续扩大 3.2 个百分点，主要是受到销售持续走弱的影响，而个人按揭贷款增速较上月大幅提升了 9.6 个百分点至 10.6%，按揭投放明显加速，部分城市出现了放贷周期缩短、房贷利率下调的情况，11 月新增居民中长期贷款 5821 亿元，环比增长 38%。非房款增速-6.1%（前值：-10.2%）。其中国内贷款和自筹资金的增速分别为-20.6%和 2.1%（前值：-27.2%和-2.8%）。国内贷款恢复程度有限，或因房企近期拿地大幅缩减，银行即便有开发贷额度，但没有可以投放的项目。自筹资金方面，房企银行间发债出现了明显的松动，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、苏州高新、绿城中国等在内的超过 20 家房企在银行间市场发债，10 月发行总金额 139 亿元，平均发行利率 3.79%，11 月发行总金额 388 亿元，平均