百城土地成交月度跟踪报告（2021年11月）：百城土地成交累计缩量16%，一线住宅成交溢价率持续走低

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021 年 12 月 12 日 行业研究 百城土地成交累计缩量 16%，一线住宅成交溢价率持续走低 ——百城土地成交月度跟踪报告（2021 年 11 月） 房地产 1-11 月成交建面累计同比-16%，成交均价累计同比+9%，单月未成交占比 71% 1-11 月，百城土地成交建面为 10.91 亿平方米，累计同比-16.2%；成交总价为3.76 万亿元，累计同比-8.5%；成交均价为 3,442 元/平方米，累计同比+9.2%。未成交土地占成交土地的累计比例为 30%（1-10 月为 25%）。 11 月，百城成交土地宗数为 1559 宗，未成交土地宗数为 1107 宗；未成交土地占成交土地的单月比例为 71%（10 月为 49%）。11 月多城土拍门槛较第二轮有所放低、同时政府调整土拍规则适度让利，但房企仍多持观望态度，拿地谨慎。考虑到四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计此次全面降准后，房企现金流紧张情况将得到一定程度缓解，土地成交情况或迎来边际改善。 按城市能级来看，一线住宅成交维持韧性，溢价率持续走低。 1）按城市能级划分，11 月百城土地中一线、二线、三四线成交建面分别为 914万平方米、3,719 万平方米、6,392 万平方米，单月同比分别-6.2%、+1.5%、-0.2%。成交总价分别为670亿元、1,180亿元、1,083亿元，单月同比分别-19.6%、-8.1%、-31.2%。成交均价分别为 7,329 元/平方米、3,173 元/平方米，1,694 元/平方米，单月同比分别-14.3%、 -9.5%、-31.1%。 2）按城市能级划分，11 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为 518 平方米、1,439 万平方米、2,271 万平方米，单月同比分别+5.6%、-19.5%、-19.4%。成交总价分别为 568 亿元、1,041 亿元、754 亿元，单月同比分别-8.7% 、-6.0%、-42.8%。成交均价分别为 10,974 元/平方米、7,230 元/平方米，3,322 元/平方米，单月同比分别-13.6%、+16.8%、-29.1%。一二线住宅类用地成交溢价率持续走低，三四线有所回升，分别为 3.61%、1.56%、1.22%（10 月 3.7%、2.3%、0.2%）。 3）按土地类型划分，11 月百城土地中住宅、商服、商住、工业成交建面分别为3,664 万平方米、1,258 万平方米、564 万平方米、5,137 万平方米，单月同比分别+3.0%、-0.5%、-63.3%、+23.8%。成交总价分别为 1,940 亿元、358 亿元、424 亿元、181 亿元，单月同比分别-15.8%、-19.6%、-43.1%、+42.3%。成交均价分别为 5,294 元/平方米、2,842 元/平方米，7,508 元/平方米、353 元/平方米，单月同比分别-18.3% 、-19.2%、+55.1%、+15.0%。 投资建议：央行 9 月 24 日定调“两维护”，10 月 15 日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，恒大“α风险”修复已进入执行阶段；四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计开发贷和按揭贷将持续回暖，央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”的同时再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，更好支持居民合理购房需求；资本市场对房地产板块的关注度和信心将逐步提升，重点推荐万科 A/万科企业，保利发展、中国金茂、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20211207 全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对 12 月 6 日央行宣布全面降准的点评 20211112 居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”——房地产行业流动性跟踪报告（2021 年 10 月） 20211023 让“炒房者”知难而退，“住房人”心愿得偿——对10月23日全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的点评 20211023 2022，破而后立，晓喻新生——房地产（地产开发）2022 年投资策略 20211019 地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021 年 9 月） 20211016 央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复——对10月15日央行三季度金融统计数据新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 11 月百城土地成交单月同比跌幅收窄 1.1、 11 月成交建面单月同比-0.2%，成交均价-20.4% 11 月，百城土地成交建面为 11,026 万平方米，单月同比-0.2%（对比 10 月-18.6%）；成交总价为 2,933 亿元，单月同比-20.5%；成交均价为 2,660 元/平方米，单月同比-20.4%（对比 10 月+8.4%）。 1-11 月，百城土地成交建面为 10.91 亿平方米，累计同比-16.2%；成交总价为3.76 万亿元，累计同比-8.5%；成交均价为 3,442 元/平方米，累计同比+9.2%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2021 年 11 月 资料来源：WIND，光大证券研究所 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2021 年 11 月 资料来源：WIND，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 未成交土地宗数占比持续走高 11 月，百城成交土地宗数为 1559 宗