房地产9月月报：政策纠偏，市场寻底

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产9月月报：政策纠偏，市场寻底 2021 年 10 月 27 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：商品房销售呈现量价齐跌的局面，传统旺季的金九银十不复存在。9 月份商品房销售面积同比下滑 13.17%；销售额同比下滑 15.81%；销售均价同比下滑 3.04%。我们认为信贷政策的回暖将对房企资金面紧张的问题会有一定的改善，但在行业基本面下行与房企信用事件频发的背景之下，短期难以逆转企业对于投资与消费者对于购房的消极态度，销售或将持续承压。 开发投资：新开工持续下滑，竣工大幅度走弱。9 月份新开工面积同比下滑13.54%；竣工面积同比增长 1.02%，增幅较 8 月份的 28.44%大幅度下滑；开发投资同比下滑 3.47%。我们认为原材料的大幅上涨、悲观的销售预期以及收缩的信贷供应，极大的影响了开发商的开工与拿地意愿。企业的资金压力对施工的负面影响正进一步加大。如果销售持续恶化，企业资金面问题得不到改善，未来的施工与投资数据可能会持续承压。 到位资金：到位资金规模加速下滑，资金紧张情况或将延续。9 月份到位资金同比下滑 11.21%；其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款降幅扩大，个人按揭贷款降幅略微收窄。虽然政策边际改善对后续开发贷与按揭贷款额度或将有一定程度缓和，但金融机构的信贷支持大概率也是向部分信用风险小的优质房企集中。考虑到销售颓势短期难以逆转，行业整体现金流紧张，房企信用风险频发，资金来源中合计占比近七成的自筹资金与定金及预收款可能会面临持续的下行压力。 投资建议：我们仍然对三条红线全绿、融资能力突出，信用端表现长期良好的龙头房企充满信心。资金优势构成了行业当下最强的护身符与未来最强的推进剂。在集中供地溢价率下滑，土地流拍率显著上升，房企信用风险频发的当下，具有资金优势的高信用房企，在土地市场与收并购市场都将更加积极可为，不仅能够获得盈利能力更好的土地储备，还可以趁机收并购不少物业管理之类的空间运营业务，有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。推荐万科A、保利发展、金地集团。 风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 行业重点公司盈利预测与评级 简称 EPS(元) PE PB 评级 20A 21E 22E 20A 21E 2E 万科 A 3.6 3.9 4.3 5.7 5.3 4.8 1.1 强烈推荐 金地集团 2.3 2.8 3.3 4.8 4.0 3.4 0.9 强烈推荐 保利发展 2.4 2.6 2.9 5.6 5.2 4.7 1.0 强烈推荐 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 未来 3-6 个月行业大事: 2019-11 中旬统计局公布 1-10 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 131 2.69% 行业市值(亿元) 36134.42 2.01% 流通市值(亿元) 32374.66 2.38% 行业平均市盈率 9.63 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102895 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -24.0%26.1%76.1%10/26 12/262/264/266/268/26房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产行业：政策纠偏，市场寻底 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售继续下滑，金九银十难觅 多重因素作用下，商品房销售呈现量价齐跌的局面，传统旺季的金九银十不复存在。2020 年由于上半年疫情较为严重，下半年商品房销售基数偏大。2021 年下半年，房贷利率有所上升，按揭额度偏紧，居民贷款成本上升且放贷周期拉长。现金流吃紧下部分房企降价促销，甚至出现信用危机，也一定程度上影响了购房者信心。虽然在央行表态下，四季度银行信贷有望边际放松，但政策的主要基调仍然是维持市场稳定。我们认为信贷政策的回暖将对房企资金面紧张的问题会有一定的改善，但在行业基本面下行与房企信用事件频发的背景之下，短期难以逆转企业对于投资与消费者对于购房的消极态度，销售或将持续承压。 从具体数据来看，2021 年 1-9 月商品房累计销售面积 130,332 万平，同比增长 11.30%；商品房累计销售金额 134,795 亿元，同比增长 16.60%。其中，9 月份商品房销售面积 16,139 万平，同比下滑 13.17%；9 月份商品房销售额 15,749 亿元，同比下滑 15.81%。2021 年 1-9 月商品房累计销售均价 10,342 元/平，同比增长 4.70%；其中，9 月份商品房销售均价 9758 元/平，同比下滑 3.04%，环比下滑 2.98%。在销售下滑的局面下，虽然绝对库存水平依然处于近年低位，但去化周期持续上升。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产行业：政策纠偏，市场寻底 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：开工竣工大幅下滑，地产投资单月转负 新开工持续下滑，竣工大幅度走弱，9 月单月投资同比转负。我们认为原材料的大幅上涨、悲观的销售预期以及收缩的信贷供应，极大的影响了开发商的开工与拿地意愿。建安投资表现优于土地购置，但施工强度的下滑程度已经大于施工面积的下滑程度，表明企业的资金压力对施工的负面影响进一步加大。如果销售持续恶化，企业资金面问题得不到改善，未来的施工与投资数据可能会持续承压。 从具体数据来看，2021 年 1-9 月累计新开工面积 152,944 万平，同比下滑 4.50%；其中，9 月份新开工面积17,442 万平，同比下滑 13.54%。2021 年 1-9 月累计竣工 51,013 万平，同比增长 23.40%；其中，9 月份竣工面积 4,274 万平，同比增长 1.02%，增幅较 8 月份的 28.44%大幅度下滑。2021 年 1-9 月累计开发投资112,568 亿元，同比增长 8.8%；其中，9 月份开发投资 14,508 亿元，同比下滑 3.47%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速 图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产行业：政策纠偏，