房地产行业A+H重点公司样本库动态跟踪报告：行业降温进行时，龙头研究正当时

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018 年 7 月 18 日 房地产 行业降温进行时，龙头研究正当时 ——光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告 行业动态 ◆市场行情：A/H 地产板块小幅调整，内房指数跑赢恒生指数 1.09pc 7 月 2 日至 7 月 15 日，申万房地产指数下跌 0.25%，跑输沪深 300指数 2.74pc，在 28 个申万一级行业指数中排名第 22；恒生中国内地房地产指数下跌 0.39%，跑赢恒生指数 1.09pc，与 12 个恒生综合行业指数对比，表现仅落后于公用事业和综合业。 ◆政策动态：棚改因地制宜，按揭利率持续提升 宏观层面，6 月居民中长期贷款同比少增 199 亿元，首套房平均按揭利率环比提高 0.04pc。住建部表示未来将因地制宜推进棚改货币化安置，市场悲观预期有所缓解。区域层面，“限价+摇号”的组合逐渐被更多城市采用。同时，已经采用这一机制的城市也在陆续推出政策“补丁”。 ◆公司动态：房企进入中报预告期，集中度提升逻辑持续演绎 A 股地产板块进入中报预告期，目前已有广宇发展、中南建设、首开股份、阳光城、招商蛇口公告中期业绩预计录得同比大幅增长。A/H 重点房企陆续公布6月销售数据，龙头依然保持稳健增长，1-6月销售规模TOP5的市占率进一步提高至 21.3%（2017 年为 16.9%）。融资方面，万科、保利新发 3 年期中票利率为 4.6%，龙头融资成本仍可维持低位。 ◆数据更新：成交整体平稳，结构逐步倾向一二线 一手房市场，30 个大中城市成交面积环比下降 11%，其中一二三线分别下降 36%、0%、10%。二手房市场，11 个一二线热点城市成交面积环比保持平稳，全年累计降幅逐渐收窄。土地市场，100 个大中城市成交环比量价齐升，一二线持续放量。统计局数据，6 月全国商品房销售增长维持高位，新开工、投资增速小幅下滑，到位资金增速重回下行通道。 ◆投资建议： 行业流动性收紧的影响逐渐显现，预计板块估值短期仍有压力。基于土地资源和金融资源加速集中的趋势，我们看好龙头房企当前的避险价值以及未来确定的成长空间。建议关注：万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展。 ◆风险分析： 房企融资持续收紧导致资金链承压；按揭利率提升导致销售下滑。 证券 代码 公司 名称 股价 （元） EPS（元） PE（X） 投资 评级 17A 18E 19E 17A 18E 19E 000002 万科 A 23.15 2.54 3.26 3.93 9.11 7.10 5.89 买入 600048 保利地产 10.90 1.32 1.69 2.03 8.26 6.45 5.37 买入 001979 招商蛇口 17.75 1.55 1.95 2.41 11.45 9.10 7.37 买入 601155 新城控股 27.64 2.67 3.56 4.35 10.35 7.76 6.35 买入 600466 蓝光发展 5.94 0.64 1.05 1.55 9.28 5.66 3.83 买入 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2018 年 7 月 16 日 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 联系人 王梦恺 021-22169154 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报板块“磨底进行时”，择优“提前半身位”——房地产行业 2018 年下半年投资策略 ···································· 2018-06-07 地产投资两大主线：“龙头确定性”和“国改机遇” ···································· 2018-02-25 地产龙头的“确定性价值”和“避险价值” ···································· 2018-02-06 -30%-18%-5%8%20%07-1710-1701-1804-18房地产沪深3002018-07-18 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 重点公司样本库（30 家 A 股+20 家 H 股） .............................................................................. 3 2、 市场行情：板块小幅调整，龙头仍为首选 ................................................................................. 5 2.1、 A/H 房地产板块小幅调整 ........................................................................................................................ 5 2.2、 重点房企沪深港股通持股变化 ................................................................................................................ 6 3、 政策动态：棚改因地制宜，按揭利率持续提升 .......................................................................... 8 3.1、 中央房地产政策动态 ............................................................................................................................... 8 3.2、 区域房地产政策动态梳理 ........................................................................................................................ 9 4、 公司动态：进入中报预告期，关注 Q2 业绩确定性 ................................................................. 10 4.1、 公司中报业绩预告逐步出炉 .................................................................................................................. 10 4.2、 销售数据出炉，龙头依然维持稳健增长 ..................................................................