房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读：疫情反复及极端天气等影响下，真实销售、新开工表现较弱，但竣工仍相对不错

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 房地产 推荐（维持） 疫情反复及极端天气等影响下，真实销售、新开工表现较弱，但竣工仍相对不错 2021 年08 月16 日 —房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读 上证指数 3517 行业规模 占比% 股票家数（只） 39 3.0 总市值（亿元） 9682 1.7 流通市值（亿元） 9211 1.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -6.3 -0.2 -21.1 相对表现 -2.5 14.7 -27.8 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《真实销售高位回落，新开工转正，竣工大幅回升—房地产行业最新观点及 1-6 月数据深度解读》2021-07 -15 2、《5 月销售维持高位，竣工如期改善，预计复工压力减弱后新开工 Q4改善—房地产行业最新观点及 1-5 月数据深度解读》2021-06-19 3、《真实销售及投资维持高增，竣工后续弹性或显现—房地产行业最新观 点 及 1-4 月 数 据 深 度 解 读 》2021-05-17 ❑ 7 月真实销售继续回落，或跟近期按揭额度偏紧及疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有 10%左右增长。7 月单月销售额较19 年同期年化复合增长 4.1%，高位回落，这或跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓，全年看或保持 10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。 ❑ 7 月房地产投资较 19 年同期年化复合增长 6.4%，高位小幅回落，预计下半年或继续平缓回落，但仍较为强势，结构上建安投资持续高位而拿地费用有所回落； 7 月新开工较 19 年同期年化复合增速为-6.5%，再次转负，主因或是受疫情反复叠加极端天气等影响，整体来看，预计下半年或好于上半年； 7 月竣工有所回落但仍相对不错，看好今明年竣工大年。7 月竣工较 19 年同期复合增速高位回落但仍相对不错(+4.0%)，再次强调复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工继续修复行成强力支撑，去年因疫情被压制的竣工或在 21 年得到释放，判断 21 年或是竣工大年且将延续到 22 年；同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二 beta，持续利好房地产产业链。 ❑ 7 月资金来源较 19 年同期年化复合增长 4.1%，继续回落，结构上自筹资金表现最好且 7 月有所回升，销售回款受销售回落影响表现相对一般；目前行业资金链仍相对安全，暂未观测到新房价格大幅回撤的领先信号出现，但部分区域出现 2019 年的新房价格上涨和二手房价格回落的收敛特点。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科 A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城 A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 ❑ 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 李洋 liyang24@cmschina.com.cn S1090519030002 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 申忆扬 研究助理 赵心茹 研究助理 -30-20-100102030Aug/20Dec/20Mar/21Jul/21(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 21 年 1-7 月全国房地产相关数据，1-7 月房地产销售面积 10.16 亿平，同比+21.5%，近 2 年复合同比为+7.0%；新开工面积 11.89 亿平，同比-0.9%，近 2 年复合同比为-2.7%；开发投资额 8.49 万亿，同比+12.7%，近 2 年复合同比为+8.0% ；资金来源 11.90 万亿，同比+18.2%，近 2 年复合同比为+9.2%。 表 1： 7 月真实销售回落至 0%，真实新开工转负，竣工高位回落 指标 公布时间 同比 近 2 年复合同比 （19 年 7 月为基数） 7 月较 6 月环比 （18、19 年两年平均环比） 销售面积 8.16:全国 8.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 6 月变化） 累计：+21.5%（↓-6.2 PCT） 单月：-8.5%（↓-16.0 PCT） 季调：-0.3%（↓-7.1 PCT） 复合同比（较 6 月变化） 累计：+7.0%（↓-1.1 PCT） 单月：+0.1%（↓-4.7 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -41.5%（-37.0%） 销售金额 8.16:全国 8.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 6 月变化） 累计：+30.7%（↓-8.2 PCT） 单月：-7.1%（↓-15.7 PCT） 季调：+5.0%（↓-9.3 PCT） 复合同比（较 6 月变化） 累计：+13.1%（↓-1.6 PCT） 单月：+4.1%（↓-4.7 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -39.7%（-35.8%） 新开 工 8.16:全国 8.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 6 月变化） 累计：-0.9%（↓-4.7 PCT） 单月：-21.5%（↓-17.7 PCT） 季调：-13.8%（↓-2.2 PCT） 复合同比（较 6 月变化） 累计：-2.7%（↓-0.7 PCT） 单月：-6.5%（↓-8.8 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -62.7%（-57.0%） 竣工 8.16:全国 8.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 6 月变化） 累计：+25.7%（→+0.0 PCT） 单月：+25.7%（↓-40.9 PCT） 季调：+23.9%（↓-1.9 PCT） 复合同比（较 6 月变化） 累计：+5.8%（↓-0.3 PCT） 单月：+4.0%（↓-20.7 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -61.4%（-54.5%） 投资 8.16:全国 8.19:建安/拿地