房地产开发行业：住建部约谈房价增长过快5城；百强房企7月业绩环比降低33%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2021 年 08 月 02 日 房地产开发 住建部约谈房价增长过快 5 城；百强房企 7 月业绩环比降低33% 行情回顾：跌幅位列后段，落后大盘 2.43 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘 2.43 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 27 名。本周上涨个股共 11 支，较上周减少 29 支，下跌股数为 129 支 。（若无 特别说明，本周报告中 本周指 2021/7/24-2021/7/30）。 新房成交情况：本周 48 个城市新房成交面积为 551.2 万平方米，环比下降 14.2%，同比下降 18.6%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为 81.0、281.9、188.2 万平方米，环比变动分别为-3.1%、-22.1%、-4.2%。从 4 周累计环比来看，本周一线城市中除北京（2.2%）外，上海（-29.5%）、广州（-30.4%）、深圳（-26.1%）环比均有下降。二三线城市中，常州（60.4%）、娄底（54.9%）、武汉（31.7%）等共计 12 个城市环比实现增长；其余二三线城市中，盐城（-75.9%）、吉安（-69.4%）、泉州（-64.0%）等共计 32 个城市环比出现下降。 二手房成交情况：本周 11 城二手房总成交面积为 101.1 万方，环比下降 5.2%。本周 11 城总成交套数为 10203 套，环比下降 5.4%，同比下降 34.5%；总成交面积为 101.1 万方，环比下降 5.2%，同比下降 32.6%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为 0.4%、-11.4%、-3.5%。 去化情况：本周我们跟踪的 13 座样本城市平均去化周期为 14.7 月，环比增长 17.5%。一线城市去化周期为 13.9 月，环比增长 17.6%；样本二线城市去化周期为 14.9 月，环比增长 16.4%；三线城市去化周期为 17.2月，环比增长 23.4%。 政策追踪：重点房企拿地金额不得超年度销售额 40%；住建部约谈房价增长过快 5 城；百强房企 7 月业绩环比降低 33%；无锡建立二手房参考价机制。中央政策方面：据财联社报道，监管部门要求“三道红线”试点房企拿地金额不得超年度销售额 40%。新华社发文表态，称监管政策有利于中国长远发展。住建部约谈房价增长过快 5 城，将其纳入房市监测重点名单。央行召开下半年工作会议，坚持稳字当头，稳健的货币政策要灵活精准。7 月百强房企销售操盘金额 8612 亿元，环比降低 33%。地方政策方面：武汉加强购房资格管理，拟对限购区凭票买房，购房登记后资格锁定，期间不得再次登记。无锡建立二手住房成交参考价格发布机制。杭州年内第三次上调房贷利率。上海银保监局公开 17 张罚单，重罚信贷资金违规流入房市。温州龙湾区出让 6 宗地块，总面积 40 万㎡，地块均采用“两限一竞”方式出让。福州、杭州、济南第二批集中供地分别出让 26、31、76 宗地块，总出让面积分别为 101.7 万、191.55 万、251.46 万㎡，其中杭州首次推出“竞品质”试点地块。沈阳、长沙第二批集中供地延期。 融资情况：发行规模共计 97.30 亿元，净融资额环比减少 160.53 亿元。 本周（7.26-8.1）共发行房企信用债 9 只，环比减少 7 只；发行规模共计97.30 亿元，环比减少 64.65 亿元，总偿还量 246.52 亿元，环比增加 95.88亿元，净融资额为-149.22 亿元，环比减少 160.53 亿元。 投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。 增持（维持） 行业走势 作者分析师 杨倩雯 执业证书编号：S0680521070004 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：住建部等 8 部门发文持续整治房地产市场秩序，上海、佛山上调房贷利率》2021-07-26 2、《房地产开发：6 月末房地产贷款增速降至 10.3%；国务院支持浦东新区打造社会主义现代化建设引领区》2021-07-18 3、《房地产开发：6 月统计局数据点评:新开工和土地购置偏弱，竣工超预期单月同增 67%》2021-07-17 -32%-16%0%16%32%2020-082020-122021-032021-07房地产开发沪深300 2021 年 08 月 02 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 监管部门要求重点房企拿地金额不得超年度销售额 40%，倒逼房企去杠杆、防止规模化扩张 ................................. 4 2. 重要事件及政策梳理 .......................................................................................................................................... 5 3. 行情回顾 .......................................................................................................................................................... 10 4. 重点城市成交、去化情况跟踪 ............................................................................................................................ 12 4.1 新房成交 ................................................................................................................................................. 12 4.2 二手房成交 .............................................................................................................................................. 14 4.3 去化情况 ..................................