房地产行业6月行业动态报告：6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 6 月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕 ——6 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  下半年销售逐步回归理性。2021 年 6 月，30 城新房销面积同比增速-1.80%，环比增速 0.57%，我们年初对销售的判断为前高后低，下半年销售热度回落逐渐回归平稳。分一二三线城市来看，同比方面，6 月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为 24.86%/4.31%/-26.12%，环比方面，一、二、三线增速分别为 35.33%/-1.05%/-16.66%，一线城市二季度以来首次反弹回温，二线城市二季度处于稳定水平，相比之下，三线城市热度下降。  销售降温带来去化周期小幅增加，但仍处于四年来低水平。截至2021 年 6 月，十大城市的存销比为 8.18，较上月+0.02，处于在 2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为 7.82、8.40，分别较上月+0.07、-0.01，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续大概率出现降温趋势，存销比反弹。  首批土地集中出让收官，城市热度分化。截至 6 月 30 日，全国共 22城首批集中供地全部收官，土地平均溢价率为 13.35%，较 2020 年全年年平均水平+1.81pct，热点城市地块竞争激烈程度并未下降，冷门城市交易依旧平淡。重庆、深圳、厦门、合肥、杭州和宁波 6 城平均溢价率超 25%，分别高达 43.8%/30.9%/29.4%/27.7%/25.7%/25%，长春、青岛市场则较为冷淡，平均溢价率分别为 3.3%/1.9%。  两城开启第二批集中供地，土拍热度分化依旧。6 月 10 日，厦门成为首个开启第二批土拍的城市，6 月 17 日，长春紧随其后。两城二批次集中供地热度分化明显，厦门热度依旧，长春再次遇冷。两城比较，长春第二批集中供地溢价率仅为 0.4%，厦门 23.62%。  LPR 连续 14 期持平，一二线部分城市房贷利率持续上涨。6 月 21日全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR为 4.65%，连续 14 期持平。深圳、广州、苏州、绍兴、杭州等地出现利率上涨情况，其中，广州今年连续多次上调首套房平均利率，5 月为5.35%，较 1 月+45bp，苏州 6 月首套房贷平均利率为 5.7%，较上月+65bp。  投资建议：政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，有利于板块估值修复；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、新城控股；优质物业管理公司：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务、招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%2020/7/32020/10/32021/1/32021/4/3房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_5 月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化-5 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_市场销售热度微降，一季度杠杆率下降-4 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-3 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_1 月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现-1 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_房地产行业_全年销售表现靓丽，长效机制逐步成形-12 月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021 年 7 月 5 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 15 万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）销售降温，下半年市场将逐步回归理性 ................................................................................................................ 1 1、下半年销售逐步回归理性 .................................................................................................................................. 1 2．销售降温带来去化周期小幅增加 ...................................................................................................................... 2 （三）财务分析：一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降 .................................................