房地产行业2020年报综述：身处低谷，静候曙光

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业 2020 年报综述 超配 （维持评级） 2021 年 05 月 24 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 身处低谷，静候曙光  业绩总览：利润首次下滑，但营收锁定性依旧较强 房企“增收不增利”趋势明显。2020 年板块总营收同比增速为 11.2%，较上年下降了 9 个百分点；归母净利润同比增速为-13.5%，较上年下降了 22 个百分点。通过合同负债&预收账款对 2021 年板块业绩进行预判，营收锁定性依旧较强。  盈利能力：利润率探底，有待回升 板块的利润率水平下滑明显，待前期低毛利项目结算完毕，有望迎来探底修复。管销费率压降效果良好，“管理红利”成为新焦点。少数股东损益占净利润比重提升，进一步上升空间不大。ROE 受净利率下滑冲击，五年来首次跌破 10%。  融资能力：“三道红线”压力下，偿债指标快速优化 板块资产和负债增速平稳，“三道红线”实施后房企财报改善成效显著，但也可能借助以下方式规避：1.更充分的利用供应链占款；2.股东借款的无息化处理；3.溢价出售项目公司部分股权。相关融资监管落地效果的关键判断指标是土地市场热度。  周转能力：放慢步伐，稳中求进 行业规模增速趋平，龙头房企销售增速受束缚，投资态度偏谨慎。存货周转天数下降，去化能力略有提升。经营性现金流净额稳步增长，财务安全性更有保障。  后市展望与投资建议：坚守与等待 中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善，短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。建议关注融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地。  风险 1、若行业再度升温、过热，引发政策超预期收紧；2、土地市场过热导致利润率进一步下降；3、销售景气度超预期下行，公司销售增长失速。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2021E 2022E 2021E 2022E 1918.HK 融创中国 买入 23.66 1,101 6.49 7.20 3.6 3.3 600048 保利地产 买入 13.26 1,587 2.42 2.66 5.5 5.0 600383 金地集团 买入 10.86 490 2.30 2.47 4.7 4.4 0960.HK 龙湖集团 买入 38.22 2,314 3.08 3.67 12.4 10.4 1109.HK 华润置地 买入 29.92 2,129 3.34 3.74 9.0 8.0 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《统计局 4 月房地产数据点评：数据背后的行业图景，兼论新开工的弱势》 ——2021-05-18 《房地产行业周报：销售端景气延续，土地端热度不减》 ——2021-05-18 《房地产行业周报：政策补丁频出，关注集中供地》 ——2021-05-13 《房地产 2021 年 5 月投资策略：坚守与等待》 ——2021-04-29 《房地产行业周报：销售依旧景气，调控持续进行》 ——2021-04-27 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.61.11.6M/20J/20S/20N/20J/21M/21上证综指房地产 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 业绩总览：利润首次下滑，但营收锁定性依旧较强 ..................................................... 5 板块营收维持增长，归母净利润首次出现负增长 ................................................. 5 典型房企业绩表现普遍优于行业 .......................................................................... 5 未来业绩预判：营收锁定性依旧较强 ................................................................... 6 盈利能力：利润率探底，有待回升 ............................................................................... 7 板块利润率水平下滑明显，但管销费率压降效果良好 .......................................... 7 少数股东损益占净利润比重提升，进一步上升空间不大 ...................................... 8 ROE 受净利率下滑冲击，五年来首次跌破 10% .................................................. 9 融资能力：“三道红线”压力下，偿债指标快速优化 .................................................. 10 板块资产和负债增速平稳 ................................................................................... 10 “三道红线”实施半年，财报改善成效显著 .......................................................11 由表及里：“三道红线”可能的规避方式............................................................ 13 周转能力：放慢步伐，稳中求进 ................................................................................ 13 销售和投资：房